Am 01. Januar dieses Jahres ist das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“ in Kraft getreten. Im Folgenden erfahren Sie mehr über das sogenannte Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG).

Modernisierungskosten

Modernisierungsumlage

Bislang konnten Vermieter über einen Zeitraum von fünf Jahren pro Jahr 11 % der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. Die Umlage der Modernisierungskosten beträgt jetzt nur noch 8 % jährlich, und zwar bundesweit. Diese neue Regelung gilt für alle Modernisierungen, die ab dem 01.01.2019 mitgeteilt wurden.

Kappungsgrenze

Auch eine Kappungsgrenze wurde eingeführt. Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete nur noch bis zu drei Euro je Quadratmeter anheben, das gilt für einen Zeitraum von sechs Jahren. In den Fällen, in denen die Miete geringer als 7 Euro pro Quadratmeter ist, ist nur eine Erhöhung um 2 Euro pro Quadratmeter erlaubt, und zwar auch über einen Zeitraum von sechs Jahren.

Vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren

Den Vermietern soll es einfacher gemacht werden Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, indem die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung vereinfacht wird. Bei Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von bis zu 10.000 Euro je Wohnung haben Vermieter die Möglichkeit, 30 % als Erhaltungsaufwand abzuziehen und den restlichen Betrag als Modernisierungskosten umzulegen.

Herausmodernisieren gilt als Ordnungswidrigkeit

Vermieter haben es zukünftig schwerer, mit der Verkündung von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen den Zweck zu verfolgen, dass Mieter ihren Mietvertrag kündigen. Sollte der Vermieter nach Bekanntgabe einer Modernisierungsabsicht nicht binnen eines Zwölfmonatszeitraumes mit der Durchführung beginnen, so wird dies laut Gesetz als bewusstes Herausmodernisieren gesehen und geahndet. Das Gleiche gilt für bauliche Maßnahmen, die zwar begonnen wurden, jedoch über zwölf Monate lang nicht fortgeführt werden, ebenso für Maßnahmen, die zu erheblichen Belastungen des Mieters führen. Solche Fälle des gezielten Herausmodernisierens können dem Vermieter teuer zu stehen kommen, da diese eine Ordnungswidrigkeit darstellen und mit einer Geldbuße in Höhe von bis zu 100.000 Euro bestraft werden können.

Mietpreisbremse

Auskunftspflicht des Vermieters bei Ausnahmen

Wird vom Vermieter eine wesentlich höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, dann ist der Vermieter dazu verpflichtet seinen Mietern mitzuteilen, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Diese Mitteilung muss sowohl unaufgefordert als auch schriftlich erfolgen, noch bevor der Mietvertrag abgeschlossen wird. Nur in den Fällen, in denen der Vermieter Bescheid gibt, hat er das Recht, sich auf die Ausnahme zu berufen.

Sollte der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nachkommen, so hat er die Möglichkeit, diese zu einem späteren Zeitpunkt formgerecht nachzuholen. Dabei muss der Vermieter jedoch zwei Jahre warten, bis er sich auf die Ausnahme berufen und eine entsprechende Mieterhöhung verlangen kann. Währendessen darf der Vermieter lediglich bis zu 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, denn diese stellt die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete dar.

Rügen wird einfacher

Zuwiderhandlungen gegen die Mietpreisbremse können von den Mietern fortan leichter gerügt werden. Bislang musste ein Mieter genau darlegen, warum er der Ansicht ist, dass die verlangte Miete zu hoch ist. Nun reicht eine einfache Rüge aus, wie beispielsweise „Ich rüge die Höhe der Miete”. Nur im Fall, dass der Vermieter den Mieter darüber informiert hat, aus welchem Grund er der Meinung ist, dass eine Ausnahme von der Mietpreisbremse besteht, muss der Mieter eine Begründung für die Rüge vorlegen.

Was sich jedoch nicht geändert hat, ist, dass der Mieter nur Mieten zurückverlangen kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

Fazit

Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz werden in vielen Bereichen die Rechte der Mieter gestärkt. Unter anderem sind Mieter nun in der Lage, bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse auf einfachere Weise zu rügen und Vermieter können Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8 % pro Jahr (anstatt 11 %) umlegen. Es ist wichtig, sich über diese gesetzlichen Neuerungen im Klaren zu sein, um Probleme und eventuelle Geldbußen zu vermeiden.

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