Haben Sie schon einmal von der sogenannten Mehrerlösklausel in Grundstückskaufverträgen gehört? Wenn Sie von einer Gemeinde ein Grundstück kaufen, dann kann es gut sein, dass Sie einer solchen Klausel im Kaufvertrag begegnen werden. Im heutigen Ratgeber erfahren Sie mehr darüber.

Was ist die Mehrerlösklausel?

Eine Gemeinde veräußert Grundstücke und legt im Kaufvertrag eine Klausel fest, nach der die Käufer die Pflicht haben, erzielte Mehrerlöse an die Gemeinde abzuführen. Dies ist dann erforderlich, wenn der Käufer das erworbene Grundstück innerhalb von einem definierten Zeitraum im unbebauten Zustand weiterverkauft. Bei dieser Klausel handelt es sich um die sogenannte Mehrerlösklausel und der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun geurteilt, dass diese Klausel zulässig ist (Urteil vom 16. März 2018, Az. V ZR 306/16).

Hintergrund zum Fall

Bei dem vor Gericht verhandelten Fall ging es darum, dass eine Gemeinde ein innerstädtisches Grundstück an den Kläger verkauft hat, auf dem eine abbruchreife Immobilie stand. Im Kaufvertrag wurde eine Mehrerlösklausel vereinbart. Sollte der Käufer das Grundstück also innerhalb von fünf Jahren unbebaut mit Gewinn weiterverkaufen, dann muss er diesen erzielten Mehrerlös an die Gemeinde abtreten. Da der Käufer das Grundstück tatsächlich später im unbebauten Zustand mit Gewinn weiterverkauft hat, erhielt die Gemeinde von ihm den Mehrerlös, allerdings unter Vorbehalt. Der Käufer war der Ansicht, dass die Mehrerlösklausel nicht wirksam sei, und reichte daher Klage ein. Er forderte, dass die Gemeinde den Mehrerlös zurückzahle.

So entschied das Gericht

In erster Instanz wurde der Klage stattgegeben. Es wurde jedoch Berufung eingelegt, in der die Klage dann abgewiesen wurde. In letzter Instanz erhielt die Gemeinde Recht, so das Urteil des BGH. Die Mehrerlösklausel führe zwar dazu, dass der Käufer das Grundstück nicht uneingeschränkt weiterverkaufen kann, allerdings sieht das Gericht darin keine unangemessene Benachteiligung. Mit der Mehrerlösklausel erhält die Gemeinde nicht nur die Möglichkeit Gewinne zu erzielen, sondern auch die Chance dafür zu sorgen, dass ein bebaubares Grundstück auch tatsächlich bebaut wird, um Wohnraum zu schaffen. Dies müsse laut dem BGH geschützt werden und dürfe nicht kurzfristigen Spekulationen dienen.

Welche alternativen Maßnahmen könnten die Gemeinden treffen?

Grundstücke, die zentral gelegen sind, erfreuen sich besonders in den Ballungsräumen einer großen Nachfrage, denn sie bieten Möglichkeiten für neue Bauprojekte. Auch der reine Weiterverkauf ist für die Erwerber attraktiv, für die Gemeinde häufig jedoch nicht zweckdienlich. Durch die Verwendung der Mehrerlösklausel kann die Gemeinde dafür sorgen, dass der Weiterverkauf von unbebauten Grundstücken für Investoren an Attraktivität verliert. Jedoch ist die Mehrerlösklausel keine Garantie dafür, dass der Erwerber das Grundstück zügig bebaut, denn der Anleger hat die Wahl, ob er baut oder ob er das Grundstück im unbebauten Zustand weiterverkauft, nachdem die jeweilige Frist abgelaufen ist. Um dies zu verhindern, könnte die Gemeinde verschiedene Maßnahmen treffen. Die Gemeinde könnte sich zum Beispiel ein dinglich gesichertes Wiederverkaufsrecht gewähren, das dann greift, wenn das Grundstück vom Käufer nicht innerhalb einer festgelegten Zeit bebaut wird. Zu den weiteren Möglichkeiten zählt, dass dem Anleger lediglich ein Erbbaurecht gewährt wird oder der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags erfolgt.

In Anbetracht der möglichen Maßnahmen, die eine Gemeinde ergreifen könnte, ist die Mehrerlösklausel für Investoren wohl noch das kleinere Übel.

Fazit

Wenn Sie vorhaben ein unbebautes Grundstück zu veräußern, dann schauen Sie doch mal in den ursprünglichen Kaufvertrag, um zu prüfen, ob darin eine Mehrerlösklausel festgelegt wurde. Stellen Sie vor dem Weiterverkauf sicher, dass Sie keine Fristen einhalten müssen und die Zahlung eines Mehrerlöses vermeiden können.

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