Gegen das Zweckentfremdungsverbot zu verstoßen und danach das verhängte Bußgeld nicht zu bezahlen kann schwerwiegende Folgen haben, wie ein Urteil des Verwaltungsgerichts München ergibt. In unserem heutigen Ratgeber erfahren Sie mehr dazu.

Wann handelt es sich um eine Zweckentfremdung?

Es handelt sich um eine Zweckentfremdung, wenn Wohnraum zu einem anderen Zweck genutzt wird, als zu seinem eigentlichen Verwendungszweck (d. h. zu Wohnzwecken). Eine Zweckentfremdung liegt zum Beispiel vor, wenn Wohnraum als Ferienwohnung vermietet wird (Fremdenbeherbergung), wenn Wohnraum ohne Genehmigung beruflich oder gewerblich als Büro oder Praxis etc. genutzt wird oder auch bei Leerstand oder Abriss. 

Wozu dient die Zweckentfremdung?

Die Zweckentfremdung gilt für Städte, in denen der Wohnraum knapp ist. Indem die Zweckentfremdung verboten wird, soll der Verlust von Wohnraum verhindert werden, um Wohnungslosigkeit vorzubeugen. 

Hintergrund zum Fall

Der Vollstreckungsschuldner hatte in München eine Vierzimmerwohnung gemietet. In seinem Mietvertrag war festgelegt, dass das Zweckentfremdungsrecht ihm erlaubte seine Wohnung unterzuvermieten. Das tat er dann auch, allerdings erfolgte die Untervermietung der Wohnung über einen achtmonatigen Zeitraum mehrfach tageweise an Medizintouristen. Die zuständige Behörde ist dahintergekommen, und da diese Art von Untervermietung gegen das geltende Gesetz verstößt, wurde der Mieter zur Beendigung dieser gesetzwidrigen Untervermietung aufgefordert. Die Wohnung musste wieder als Wohnung genutzt werden. Sollte der Mieter der Aufforderung nicht binnen sechs Wochen nachkommen, so wurde ein Zwangsgeld von 5.000 Euro fällig. Die Behörde ordnete außerdem die sofortige Vollstreckung an.

Der Schuldner legte Beschwerde ein, jedoch ohne Erfolg. Nach einer gewissen Zeit kam ans Licht, dass der Schuldner die Wohnung weiterhin an Medizintouristen untervermietete. Er weigerte sich das Zwangsgeld zu zahlen, woraufhin die Vollstreckungsgläubigerin die Ersatzzwangshaft verlangte.

Die Konsequenzen

Das Verwaltungsgericht (VG) München verordnete eine Zwangshaft, die maximal eine Woche dauern sollte. Außerdem wurde vom VG Haftbefehl erlassen. Es war nicht möglich, das Zwangsgeld einzufordern, da der Schuldner behauptete, dass er vermögenslos sei. Der Schuldner hatte die Pflicht, der Zweckentfremdung der Wohnung ein Ende zu setzen und damit aufzuhören, die Wohnung auf solche Weise zu nutzen. Sein Mietvertrag wurde aufgehoben, dennoch erfolgte keine Rückgabe der Wohnung an den Eigentümer. Stattdessen vermietete der Schuldner die Wohnung weiterhin für eine Summe von 200 bis 250 Euro pro Tag. Es sei nicht möglich, die Anordnungen auf einfachere Weise als durch Zwangshaft zu realisieren. Das Gericht befand, dass die Vermögenslosigkeit dazu führe, dass ein Bußgeldverfahren zwecklos sei. Die Tatsache, dass der Vollstreckungsschuldner insolvent sei, ist bei der Eignung und Verhältnismäßigkeit der Ersatzzwangshaft unerheblich.

Es besteht Nachweispflicht

Die Entscheidung des Gerichts gilt sowohl für Mieter als auch für Eigentümer in jeder Stadt, in der es ein Zweckentfremdungsverbot gibt, wie es in München, Stuttgart, Köln, Berlin und Hamburg der Fall ist. Wenn jemand dazu aufgefordert wird die Zweckentfremdung zu beenden, so hat diese Person die Pflicht zu beweisen, dass das Nutzungskonzept auch tatsächlich beendet worden ist. Dieser Nachweis kann beispielsweise dadurch erfolgen, dass die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben wurde oder dass die Wohnung dauerhaft an einen Wohnungsmieter vermietet wurde. Wenn der Betreffende dieser Nachweispflicht nicht nachkommt, dann droht zunächst ein Zwangsgeld und danach die Ersatzzwangshaft, sofern das Zwangsgeld nicht bezahlt wurde. Sich in die Vermögenslosigkeit oder Insolvenz zu flüchten befreit einen nicht von der Ersatzzwangshaft, so das Gericht. Für das Zweckentfremdungsrecht spielt es keine Rolle, ob es dem Mieter erlaubt ist, die Wohnung unterzuvermieten oder ob die Fremdenbeherbergung für den Eigentümer der Wohnung zulässig ist. Des Weiteren ist es unwesentlich, ob es überhaupt baurechtlich gestattet ist, die Wohnung gewerblich zu nutzen.

Unter „Fremdenbeherbergung” versteht man die Überlassung von Wohnraum an Personen, deren Wohnsitz an einem anderen Ort liegt.

Fazit

Mit dem Zweckentfremdungsverbot versuchen Gemeinden Wohnungsnot zu verhindern, allerdings bedeutet das auch für Sie, dass Ihnen vielerorts die Hände gebunden sind, zu welchen Zwecken Sie die Wohnung nutzen. Es ist empfehlenswert, sich vorher von einem Rechtsexperten beraten zu lassen, um Probleme oder ein hohes Bußgeld zu vermeiden.

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