Die Verwaltung einer Immobilie erfordert Zeit und Geld und ein professioneller Verwalter nimmt Wohnungseigentümern eine Menge Arbeit ab. Was aber tun, wenn mal nicht alles am Schnürchen läuft und der Verwalter untätig bleibt? Im heutigen Ratgeber erfahren Sie, welche Schritte in einem solchen Fall unternommen werden können.

Sollten Eigentümer die Dinge selbst in die Hand nehmen?

Ist es ratsam, einen Handwerker selbst zu beauftragen? Davon sollte abgesehen werden, denn das ist im Allgemeinen mit einem Risiko verbunden. Es ist einem Wohnungseigentümer nämlich nicht möglich, einen Auftrag an einen Handwerker im Namen der WEG zu erteilen, diese wird schließlich vom Verwalter nach außen hin vertreten. Der Wohnungseigentümer würde dann selber als Auftraggeber tätig werden, was die Gefahr birgt, dass er dann auch die Kosten zu tragen hat. Nur wenn eine akute Gefahrensituation besteht, wie es beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch der Fall wäre, gibt es bei einer Auftragserteilung einen Kostenersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Den Verwalter an seine Pflichten erinnern

Nachdem die WEG den Beschluss über eine Maßnahme gefasst hat, hat die Verwaltung die Pflicht, die beschlossene Maßnahme umgehend zu realisieren. So sieht es das WEGesetz vor (§ 27 Abs. 1). Eine Frist für die Realisierung ist in dem Gesetz nicht genannt. Die Verwaltung kann nach der Einigung einen Monat abwarten, um allen Parteien unnötige Kosten zu sparen. Sobald sich herausstellt, dass keine Anfechtung erfolgt, ist die Verwaltung verpflichtet, die beschlossene Maßnahme umzusetzen. Für den Fall, dass die Verwaltung untätig bleibt, ist es empfehlenswert, im ersten Schritt mit der Verwaltung zu sprechen, um die Angelegenheit zu klären. Wenn dies nichts bringt, sollten dem Verwalter die Ansprüche unmissverständlich auf schriftliche Weise kommuniziert werden. Dabei sollte dem Verwalter eine kurze Frist genannt werden, um die Forderungen umzusetzen.

Den Verwalter abmahnen

Sollte der Verwalter die Forderungen innerhalb der ihm gesetzten Frist nicht durchführen, sollte eine Abmahnung erfolgen. Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit, diese formlos einzureichen. Dadurch ist es möglich, das Fehlverhalten der Verwaltung zu dokumentieren, wodurch die Grundlage gebildet wird, um weitere rechtliche Schritte zu unternehmen. Für den Fall, dass Eigentümer aus verschiedenen Gründen vermeiden möchten, selbst gegen die Verwaltung tätig zu werden, haben sie die Möglichkeit, in der nächsten Eigentümerversammlung einen Antrag auf Abmahnung der Verwaltung auf die Tagesordnung zu setzen. Sollte die Situation eine eilige Erledigung verlangen, kann ein Antrag gestellt werden, um eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen.

Den Verwalter abberufen/kündigen

Reparaturen auszuführen und Beschlüsse ohne Zeitverzug umzusetzen gehören zu den sogenannten Kardinalpflichten der Verwaltung. Sollte die Abmahnung trotzdem ergebnislos und die Verwaltung untätig bleiben, so hat die WEG manchmal keine andere Wahl, als den Verwalter abzuberufen und eine vorzeitige Kündigung des Verwalterauftrags auszusprechen. Bevor dieser Schritt unternommen wird, ist es empfehlenswert, sich vorab rechtlich beraten zu lassen.

Auf Schadensersatz klagen

Für den Fall, dass die Verwaltung ihre Pflichten verletzt hat, ist diese unter Umständen schadensersatzpflichtig. Hierbei kann jeder Wohnungseigentümer bei einem Schaden in Bezug auf sein Eigentum oder Vermögen es selbst in die Hand nehmen, die erforderlichen Schritte gegen den Verwalter einzuleiten. Entstand ein vom Verwalter verursachter Schaden am Gemeinschaftseigentum oder -vermögen, kann die WEG einen Eigentümer ermächtigen, den Anspruch der Gemeinschaft auf Schadensersatz dem Verwalter gegenüber geltend zu machen und wenn nötig einzuklagen. Eine Rechtsberatung sollte auch hier vorab in Anspruch genommen werden.

Die Suche nach einem neuen Verwalter

Es stellt sich die Frage, ob eine neue Verwaltung gefunden werden soll oder ob die WEG stattdessen unter Selbstverwaltung stehen soll. Selbstverwaltung kann für kleinere WEGs von Vorteil sein, wenn kein geeigneter professioneller Verwalter gefunden werden kann, die Kosten zu hoch sind oder Fragen und Probleme lieber in die eigenen Hände genommen werden.

Fazit

Für den Fall, dass Probleme mit dem Verwalter entstehen, sollte behutsam vorgegangen werden, um größere Probleme zu vermeiden. Eine ausführliche und professionelle Rechtsberatung ist in jedem Fall empfehlenswert. Denken Sie auch daran, dass es bei einem Verkauf der Immobilie auf potenzielle Käufer abschreckend wirkt, wenn es Probleme mit der Verwaltung gibt. 

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