Urlaubszeit ist Reisezeit. Gehören Sie zu den glücklichen Menschen, die eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus besitzen? Es ist der Traum vieler und das eigene Feriendomizil ist im Urlaub natürlich ein beliebtes Ziel. Den Rest des Jahres wird es an Urlauber und Touristen vermietet. Jedoch ist es nicht immer möglich, es das ganze Jahr über zu vermieten, daher können Verluste entstehen. Es besteht in solchen Fällen aber die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Hier erklären wir, was es zu beachten gibt.

In Bezug auf die Vermietung Ihrer Ferienimmobilie gibt es eine Reihe an Vermarktungsmöglichkeiten. Bei Vermietungen über Airbnb ist jedoch Vorsicht angebracht, da dies nicht überall gestattet ist. Mallorca verhängt beispielsweise für Verstöße besonders hohe Strafen. Darüber hinaus ist Tourismus hauptsächlich ein Saisongeschäft und es ist daher schwer, eine ganzjährige Vermietung der eigenen Ferienwohnung zu erzielen. Aus diesem Grund kann es vorkommen, dass die nötigen Ausgaben für das eigene Urlaubsdomizil größer sind als die Einnahmen, die aus einer Vermietung stammen. Diese Verluste sind allerdings unter bestimmten Umständen von der Steuer absetzbar. Hierfür wird jedoch vorausgesetzt, dass der Eigentümer nicht dauerhaft selbst in der Ferienimmobilie wohnt. Problematisch ist dabei allerdings festzustellen, was als „dauerhaft” gilt. 

Finanzamt prüft Einkunftserzielungsabsicht

Es wird vom Finanzamt geprüft, ob der Eigentümer wirklich eine Gewinnerzielungsabsicht hat und dass keine Liebhaberei-Tätigkeit vorliegt. Wenn die Tätigkeit fortgeführt wird, obwohl andauernde Verluste bestehen, dann bewertet das Finanzamt dies als Liebhaberei. Eine dauerhafte Vermietungstätigkeit liegt nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH) vor, wenn eine ganzjährige Vermietung der Ferienimmobilie an Touristen erfolgt, abgesehen von den Leerstandszeiten, die ortsüblich sind.

Selbst dann, wenn die ortsübliche Vermietungszeit — abgesehen von Hindernissen bei der Vermietung — um bis zu 25 % unter dem Maß bleibt, ist es noch möglich anzunehmen, dass die Ferienimmobilie vom Eigentümer auf Dauer vermietet wird. In den Fällen, in denen es nicht möglich ist eine ortsübliche Vermietungszeit zu bestimmen oder eine größere Abweichung besteht, ist es erforderlich, eine Überschuss-Prognose aufzustellen. Im Rahmen dieser Prognose müssen die geschätzten Mieteinnahmen die Ausgaben überschreiten. Ist dies nicht der Fall, so stehen die Chancen schlecht, dass das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht anerkennt und die Verluste steuerlich absetzbar sind.

Die Ferienimmobilie als eindeutige Investition

Wenn die Ferienimmobilie vom Eigentümer jedoch überhaupt nicht selbst genutzt wird, so handelt es sich um einen eindeutigen Fall. Denn das Ferienhaus bzw. die Ferienwohnung gilt nach Ansicht des Finanzamtes dann als Investition, wodurch die Absicht Gewinne daraus zu erzielen klar erkennbar ist. Das führt dazu, dass Verluste, die aus der Vermietung resultieren, sich vollständig steuerlich absetzen lassen. Ein Nachweis dafür, dass keine Eigennutzung erfolgt, ist zum Beispiel ein Verwaltervertrag, der eine Selbstnutzung ausschließt. Auch eine entsprechende Vereinbarung mit einem Reisebüro kann ein Beleg dafür sein.

Die Statistik

Laut den Statistiken wird eine inländische Ferienimmobilie von 76,1 % der Eigentümer für eine Dauer von weniger als 4 Wochen jährlich selbst genutzt. Bei Ferienunterkünften im Ausland zeichnet sich dagegen ein ganz anderes Bild ab, denn die Eigentümer einer ausländischen Ferienwohnung verbringen durchschnittlich mehr als 4 Wochen darin.

Fazit

Wenn Sie eine Ferienimmobilie besitzen, dann kann es sich für Sie lohnen, sich darüber zu informieren, ob Sie jegliche daraus resultierenden Verluste von der Steuer absetzen können. Lassen Sie sich dazu am Besten von einem Experten beraten.

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