Wenn Vermieter mit ihrem Mieter eine Staffelmiete vereinbart haben und dann während der Laufzeit eine Modernisierung der Mietwohnung durchgeführt haben, dann kann der Vermieter nach Ablauf der Staffelmietzeit keine Mieterhöhung verlangen. So hat es das Landesgericht Berlin in seinem Urteil vom 28. Februar 2018 entschieden (Az. 65 S 225/17).

Hintergrund zum Fall

Es ging bei diesem Fall um einen Vermieter, der mit seinem Mieter im Dezember 2008 einen Mietvertrag einer Wohnung abgeschlossen hat. Darin wurde eine befristete Staffelmiete festgelegt. Der Vermieter führte in den Jahren 2010 und 2016 Modernisierungsmaßnahmen durch, die während der Vertragslaufzeit stattfanden. Im Anschluss daran teilte er dem Mieter noch im selben Jahr mit, dass nach Ende der Staffelmietzeit eine Mieterhöhung erfolgen wird. Der Mieter klagte jedoch dagegen.

Das Urteil

Das Landesgericht Berlin gab dem Mieter Recht. Zwar sieht § 559 BGB vor, dass Vermieter nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme die Möglichkeit haben, eine Mieterhöhung zu verlangen. Allerdings ist es gemäß § 557a II BGB nicht zulässig, die Miete während der Laufzeit der Staffelmiete zu erhöhen. Die Richter des LG Berlin sind der Ansicht, dass damit auch keine zeitlich verzögerte Mieterhöhung möglich ist, die erst zum Ende der Staffelmietzeit erfolgt, wenn die Modernisierungsmaßnahmen während der Vertragslaufzeit der Staffelmiete stattgefunden haben. Nach Auffassung des Gerichts ergebe sich das aus dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschrift. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter unvorhergesehene Modernisierungsmaßnahmen durchführen muss.

Worauf Vermieter achten sollten

Wenn Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung vermieten möchten, dann müssen sie sich vor Abschluss des Mietvertrages ganz genau überlegen, wie sie die Miete gestalten wollen. Entweder sie können mit dem Mieter eine Staffelmiete vereinbaren, bei der die Miete automatisch erhöht wird oder sie führen Modernisierungsmaßnahmen durch und erhöhen die Miete im Anschluss daran. Beides ist nämlich nicht möglich. Wenn sich ein Vermieter daher mit seinem Mieter auf eine Staffelmiete geeinigt hat, dann kann er sich während dieser Laufzeit nicht auf durchgeführte Modernisierungen berufen, um die Miete zu erhöhen. Aus diesem Grund ist es ratsam, dass Vermieter das Thema Modernisierung unter die Lupe nehmen, bevor sie einen Mietvertrag mit einer Staffelmiete abschließen.

Was Vermieter tun können

Wenn Vermieter sich für Staffelmieten entscheiden, dann sollten sie vor Vertragsabschluss eingehend prüfen, ob Modernisierungsmaßnahmen notwendig sind oder in (naher) Zukunft anstehen. Sie sollten sich außerdem die Frage stellen, inwieweit diese geplant und kalkuliert werden können und daraufhin die anfallenden Kosten entsprechend bei der Festlegung der Staffelmiethöhe berücksichtigen. Dabei müssen Vermieter sich natürlich an die Vorgaben der Mietpreisbremse und die Wucherverbote halten. Für den Fall, dass die Modernisierungskosten aufgrund von fehlender Planungs- oder Kalkulationsmöglichkeit nicht festgelegt werden können oder die kalkulierte Staffelmiethöhe gegenüber dem Mieter nicht durchgesetzt werden kann, dann können Vermieter die Staffelmietzeit verkürzen oder diese generell zeitlich begrenzen. Dadurch erhalten sie die Möglichkeit, sich nach Modernisierungsmaßnahmen eine Erhöhung der Miete offen zu halten. Allerdings müssen Vermieter die Obergrenzen beachten, die in § 559 BGB für Mieterhöhungen festgelegt sind, die auf Modernisierungsmaßnahmen beruhen.

Fazit

Eine gute Planung vor Abschluss eines Mietvertrages ist das A und O, um sicherzustellen, dass Sie als Vermieter die Möglichkeit haben, die für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten mittels einer Mieterhöhung geltend zu machen. Lassen Sie sich von einem Rechtsexperten beraten, bevor Sie einen Mietvertrag abschließen.

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