Die demografische Entwicklung wird dazu führen, dass in den nächsten 20 Jahren über 300.000 Pflegeheimplätze fehlen werden. Experten gehen davon aus, dass sich bis zum Jahr 2040 die Gruppe der über 65-Jährigen um zusätzlich 6 Millionen Menschen erhöhen wird, während die Bevölkerung zeitgleich abnimmt.

Es herrsche ein Mangel an passendem Wohnraum für Senioren. Nur rund 5 % der etwa 41 Millionen Haushalte in Deutschland könnten eine vollständige Barrierefreiheit aufweisen. Beträchtliche Barrieren gebe es hingegen in über 80 % der Haushalte der über 65-Jährigen.

Neben den altersgerechten Wohnungen seien aber auch Pflegeheime Mangelware. Bundesweit gebe es derzeit 3,4 Millionen Menschen, die pflegebedürftig sind. Eine vollstationäre Versorgung in einem der 14.500 Pflegeheime erhalten etwa ein Viertel aller Pflegebedürftigen. Eine Versorgung in den eigenen vier Wänden erhalten ca. 2,6 Millionen Menschen, was drei Viertel der Pflegebedürftigen entspricht. Versorgt werden diese Menschen zu Hause überwiegend durch Familienmitglieder, ein geringerer Teil durch Pflegedienste. In Zukunft müsse bei einer gleichbleibenden demografischen Entwicklung eine kleinere Anzahl an Angehörige eine größere Zahl an Pflegebedürftigen versorgen. Aus diesem Grund seien mehr Pflegeplätze vonnöten, die vor allem bezahlbar sein müssen.

Jährlich werden 180 neue Pflegeheime benötigt

In Deutschland werden bis zum Jahr 2040 mindestens 300.000 Plätze in Pflegeheimen benötigt, das kommt in etwa 3.750 zusätzlichen Heimen gleich. Um diesem Bedarf gerecht zu werden, müssten jährlich 180 neue Heime gebaut werden, um pro Jahr etwa 14.300 neue Plätze zu schaffen. Dazu seien die öffentliche Hand und die klassischen Klinik- und Heimträger kaum in der Lage, wodurch private Bauherren auf den Plan treten. Da die derzeitige Spitzenrendite für Pflegeheime derzeit 5 % beträgt, ist es für private Bauherren durchaus lukrativ, in Pflegeheime zu investieren. Zwar lag die Spitzenrendite im Jahr 2007 noch bei 8 %, allerdings ist die aktuelle Rendite von 5 % trotzdem noch höher als die Renditen, die beispielsweise bei Gewerbeimmobilien (3 %) oder bei Zehnjahresanleihen (weniger als 1 %) erzielt werden können.

Pflegeimmobilien als Nischenprodukt

Trotz des ansprechenden Gewinns werden Pflegeimmobilien weiterhin als Nischenprodukt angesehen. Über viele Jahre hinweg betrug das Transaktionsvolumen bundesweit teilweise weniger als 300 Millionen Euro jährlich. Das Jahr 2016 verzeichnete einen plötzlichen Anstieg des Transaktionsvolumens, was in dem Jahr bei 2,5 Milliarden lag. In 2018 wurde ein Transaktionsvolumen von 1,8 Milliarden Euro erzielt. Somit stellen Pflegeimmobilien lediglich 2 % bis 3 % des gesamten Gewerbeinvestments in Deutschland dar.

Unter Experten wird beim Neubau für Senioren zwischen mehreren Wohnformen unterschieden: Es gibt zum einen das altersgerechte Wohnen, bei dem die Wohnung barrierefrei ist, und zum anderen das betreute Wohnen und das Residenzwohnen, bei dem zusätzliche Leistungen wie Betreuung, Reinigung und Verpflegung angeboten werden. Diese Wohnformen unterscheiden sich auch preislich. So betragen die Wohnkosten für ein simples barrierefreies Wohnen beispielsweise 8 Euro pro Quadratmeter, während ein betreutes Wohnen mit zusätzlichen Dienstleistungen bei bis zu 15 Euro pro Quadratmeter liegen kann.

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