Welche Eigentümerstrukturen Mietwohnungen in den Großstädten aufweisen sowie das Marktverhalten, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer Studie unter die Lupe genommen. Eines der Ergebnisse ist, dass die privaten Unternehmen verglichen mit anderen Eigentümergruppen die Mieten am stärksten anheben. Das IW ist der Meinung, dass dies letztendlich die Politik zu verantworten hat.

Im Rahmen der Untersuchung hat das IW in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern fünf verschiedene Gruppen von Eigentümern analysiert, und zwar private Wohnungsunternehmen, private Eigentümer (die sogenannten Kleinvermieter), kommunale Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften und gemeinnützige Organisationen. Dabei fanden sie heraus, dass die Mehrzahl der Wohnungen durch private Eigentümer vermietet werden. So werden 48 % der Wohnungen von Kleinvermietern angeboten, danach folgen die Genossenschaften mit 24 %, die privaten Wohnungsunternehmen mit 17 %, die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit 9 % und die gemeinnützigen Organisationen mit 3 %.

Private Eigentümer führen die meisten Modernisierungen durch

Auf der Grundlage einer in den Jahren 2014 und 2015 erfolgten Befragung kam das IW zu dem Ergebnis, dass von den Großstadtmietern, losgelöst von der Modernisierungskostenumlage, ein Drittel der Ansicht ist, dass eine Modernisierung bzw. Sanierung ihrer Wohnung nötig ist. Die privaten Eigentümer weisen dabei mit 10 % der Wohnungen pro Jahr die höchste Modernisierungsquote auf. Danach folgen die Genossenschaften mit 9 %, die privaten Unternehmen mit 7 % und die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit 6 %. Bei den privaten Unternehmen gebe es keine besonderen Auffälligkeiten in Bezug auf den Sanierungsbedarf, so die Studie. Dabei hatten Mieterinitiativen das Gegenteil behauptet.

Auch hinsichtlich der Mieterzufriedenheit gebe es nach Ansicht des IW keine Auffälligkeiten. Eine Befragung in 2017 hatte ergeben, dass die kommunalen Unternehmen auf einer 10-Punkte-Skala (10 = große Zufriedenheit) bei 7,6 lagen und die privaten Unternehmen bei 7,2. Die kommunalen Wohnungsunternehmen schafften dabei seit 2013 eine Erhöhung von 7,2 auf 7,6. Da es nur marginale Unterschiede gebe, kommt die IW-Studie zu dem Schluss, dass die Mieter keine wachsenden Probleme mit Privatunternehmen hätten.

Großer Unterschied zwischen privaten und kommunalen Anbietern

Die höchsten Mietpreise werden in den Großstädten von den Kleinvermietern und den privaten Unternehmen gefordert. Die Nettokaltmiete lag im Jahr 2017 bei diesen beiden Gruppen durchschnittlich bei je 8,70 Euro pro Quadratmeter, während die Mieten bei den Genossenschaften 7,50 Euro pro Quadratmeter betrugen. Konstante Mietpreise weisen die kommunalen Unternehmen seit 2013 auf, diese liegen im Durchschnitt bei 7,40 Euro je Quadratmeter. Die Mietpreisdynamik sticht dabei ins Auge, denn im Jahr 2015 betrug der Unterschied zwischen den privaten und den kommunalen Wohnungsanbietern lediglich 0,30 Euro pro Quadratmeter, während es aktuell 1,30 Euro/qm sind. Bei den Wohnungsgenossenschaften gab es seit 2013 eine Erhöhung um 0,50 Euro/qm.

Das IW meint jedoch, dass diese Mieterhöhungen bei den privaten Unternehmen zu schnell „skandalisiert” werden. Es gebe hierfür diverse mögliche Gründe, wie beispielsweise eine höhere Fluktuation. Dennoch sei es wahrscheinlich, dass die privaten Wohnungsanbieter einfach versuchen, ihre möglichen Ertragspotenziale zu realisieren, denn diese seien durch die Mietpreisbremse und die Kappung der Modernisierungsumlage bereits geschmälert. Dem IW zufolge können die Mietsteigerungen von den privaten Anbietern aber nur durchgesetzt werden, da vom Staat nicht genügend Bauland zur Verfügung gestellt werde. Die Mieterhöhungen seien aus Mietersicht unerfreulich, was sicherlich eine der Ursachen für die Enteignungsinitiative sei.

Nicht erhöhte Mieten wirken sich nachteilig aus

Das IW fordert allerdings eine sehr differenzierte Betrachtungsweise. Wenn kommunale Wohnungsgesellschaften die Miete nicht erhöhen, könne laut dem Wirtschaftsinstitut auch darüber debattiert werden, ob dem Staat dann nicht weniger Geld für die Infrastruktur zur Verfügung steht oder um sozial schwache Haushalte gezielt zu unterstützen. Gemäß einer Berechnung des IW würden im Falle einer Enteignung der privaten Wohnungsunternehmen 44 % der einkommensstarken Mieterhaushalte Nutzen ziehen.

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