In den letzten Monaten stand immer wieder eine mögliche Immobilien- bzw. Preisblase im Mittelpunkt von Expertengesprächen. Ihre gegenwärtige Existenz ist bis dato umstritten, doch Spiegel online und Immobilienscout24 haben nun Orte vorgestellt, in denen das Risiko besonders hoch ist.

Was ist eine Immobilienblase?

Vereinfacht gesagt, handelt es sich dabei um einen Marktsituation, in der ein Handelsgut deutlich höher gehandelt wird, als es wirklich wert ist. Im Falle von Immobilien sind die Kaufpreise also deutlich höher als die Mieten. Ursachen hierfür können  u.a.

  • eine sehr hohe Nachfrage nach Immobilien,
  • günstige Finanzierungsangebote und
  • staatliche Regulierungseingriffe in den Immobilienmarkt sein.

Dadurch steigen die Immobilienpreise in einer Region oder einem bestimmten Teilsegment solange, bis sie einen Höchststand erreichen und dann schlagartig absinken. Dies kann durch einen plötzlichen Angebotsüberhang, aber auch durch einen Anstieg der Finanzierungskosten ausgelöst werden.

Geschichtsexperten zu Folge sind solche Marktentwicklungen jedoch keine Erfindung der Neuzeit – bereits im 14. Jahrhundert soll es in Florenz eine derartige Preiseskalation gegeben haben. In den letzten 25 Jahren steigt jedoch die Zahl der bekannten Immobilienblasen. Bekanntestes Beispiel hierzulande war die Preisexplosion für Büroimmobilien zwischen 1999 und 2002 in den neuen Bundesländern, die durch steuerliche Förderungen nach der Wiedervereinigung entstand.

In diesen zehn Städten ist das Risiko einer Immobilienblase am größten

Für die Analyse der von einer Immobilienblase gefährdetsten Städte wurden die Entwicklung der Angebotspreise auf dem Immobilienportal Immobilienscout24.de von 2007 bis 2015 durch Spiegel Online ausgewertet. Dabei wurden jedoch lediglich die Angebotspreise beachtet. Wie hoch die Abschlusspreise tatsächlich waren, wurde außer Acht gelassen.

In der folgenden Auflistung finden Sie die zehn Städte, in denen das Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen am drastischsten gestiegen ist, während die Mietpreise jedoch nur um rund ein Viertel anstiegen. Die sich daraus ergebende Differenz finden Sie in Klammern hinter dem Namen der Stadt. Der Einfachheit halber wurden sie auf- oder abgerundet.

  1. Trier (48 %)
  2. München (47 %)
  3. Rosenheim (47 %)
  4. Konstanz (45%)
  5. Regensburg (43 %)
  6. Tübingen (41 %)
  7. Erlangen (34 %)
  8. Stuttgart (34 %)
  9. Hamburg (34 %)
  10. Freiburg im Breisgau (34 %)

Ein Zehntel der 82 ausgewerteten Städte liegt in den neuen Bundesländern, der Rest in den alten Bundesländern. Besonders auffällig: Im Ruhrgebiet ist der Anstieg der Miet- und Kaufpreise flächendeckend ausgeglichen – Köln und Düsseldorf mit einer Differenz von ungefähr 30 % ausgenommen.

Gründe für diese Entwicklung am Beispiel Trier

Das beschauliche Trier liegt im mittleren Moseltal und nur rund 15 km von der luxemburgischen Grenze entfernt – wenig verwunderlich also, dass es das Interesse der Bewohner des Großherzogtums auf sich gezogen hat. Diese haben in den letzten Jahren so sehr in Trierer Immobilien investiert, dass es zu einem maßgeblichen Anstieg des Preisniveaus auf dem Wohnungsmarkt kam. Im Vergleich zu 2007 sind Eigentumswohnungen inzwischen um fast 73 % teurer geworden – die Kosten für Mieten hingegen stiegen nur um ein Viertel.

Die daraus resultierende Differenz macht Trier zu einem kostspieligen Spitzenreiter der von einer Immobilienblase gefährdetsten Städte, denn inzwischen sinkt die Rendite immer weiter und lediglich die Aussicht auf weitere Preissteigerungen lockt noch Investoren an. Ob dort in naher Zukunft wirklich eine Immobilienblase platzt, ist zum jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht voraussehbar – das Risiko besteht allerdings.

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