Wenn eine Wohnung von zwei Miteigentümern vermietet wird und einer davon zu einem späteren Zeitpunkt seinen Miteigentumsanteil an den anderen überträgt, dann bleiben dennoch beide Vermieter. Das bedeutet, dass eine Kündigung von beiden Vermietern ausgesprochen werden muss. So lautet der Beschluss, den der BGH am 09. Januar 2019 ausgesprochen hat.

Der Fall

Ein Zweifamilienhaus befand sich im Eigentum eines Ehepaares. Eine der beiden Wohnungen wurde durch das Ehepaar vermietet. Der Miteigentumsanteil des Ehemanns wurde später an seine Ehefrau übertragen, wodurch das Zweifamilienhaus in das alleinige Eigentum der Ehefrau überging. Die Ehefrau wohnte in der zweiten Wohnung und beschloss als Alleineigentümerin, das Mietverhältnis zu kündigen. Dabei berief sie sich auf § 573a Abs. 1 des BGB, in dem die erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus festgelegt wird. Sie reichte eine Räumungsklage ein.

Die Mieterin zog aus der Wohnung im Zweifamilienhaus aus, aber die beiden Parteien stritten danach noch darüber, von wem die Kosten des Rechtsstreits getragen werden müssen.

Der Beschluss des Gerichts

Da die Kündigung nur durch die Ehefrau ausgesprochen wurde, ist keine wirksame Aufhebung  des Mietverhältnisses zustande gekommen. Auch der Ehemann hätte die Kündigung aussprechen müssen. Er hat zwar seinen Miteigentumsanteil an seine Ehefrau abgegeben, aber dadurch hat sich nichts an seiner Position als Vermieter bzw. Mitvermieter geändert.

§ 566 Kauf bricht nicht Miete ist hier nicht anwendbar

Das Gericht entschied, dass § 566 Kauf bricht nicht Miete in diesem Fall nicht gilt. § 566 BGB besagt, dass bei einer Veräußerung von vermietetem Wohnraum an einen Dritten, der neue Käufer anstelle des Verkäufers in das Mietverhältnis eintritt.

Da die Ehefrau, d. h. die Vermieterin, bei einem Gerichtsverfahren wohl unterlegen gewesen wäre, muss sie die Gerichtskosten übernehmen.

Die Begründung

Der Wortlaut des Paragrafen 566 besagt, dass es erforderlich ist, an einen Dritten zu veräußern. Das bedeutet, dass der Eigentümer, der die Immobilie veräußert, und der neue Erwerber personenverschieden sein müssen. Bis zum Erwerb darf der Erwerber außerdem nicht die Stellung des Vermieters gehabt haben.

Im Gesetz mangelt es an einer planwidrigen Regelungslücke, wodurch es nicht infrage kommt, § 566 BGB entsprechend anzuwenden. Diese Verordnung dient dazu, den Mieter zu schützen, sollte es zu einer Veräußerung der Mietsache kommen. In diesem Fall wurde jedoch der Eigentumsanteil eines der vermietenden Miteigentümer auf den anderen übertragen, wodurch dieser Alleineigentümer der Mietsache wurde. Dadurch blieb der Schutzzweck unberührt, da der Alleineigentümer weiterhin an den Mietvertrag gebunden ist. Der Mieter muss daher keine Besorgnis haben, dass die Veräußerung dazu führt, dass er den Besitz an der Mietwohnung verliert.

§ 566: Kauf bricht nicht Miete (BGB) im genauen Wortlaut

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Fazit

Für den Fall, dass ein Mietverhältnis mit zwei Vermietern eingegangen wird, dann bleiben beide auch dann noch Vermieter, wenn sich einer von beiden dazu entschließt, seinen Anteil an den anderen Miteigentümer zu veräußern. Da der Veräußerer dadurch nicht aus dem Mietvertrag austritt, bedeutet das, dass im Falle eines Kündigungswunsches beide Vermieter eine Kündigung aussprechen müssen.

Es ist stets empfehlenswert, sich von einem Rechtsexperten beraten zu lassen, um Probleme zu vermeiden.

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