Wer eine Eigentumswohnung kauft, der tritt automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei. Dadurch besitzt der Käufer sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum und hat bestimmte Rechte und Pflichten, die im Wohnungseigentumsgesetz verankert sind. Hier erhalten Sie einen Überblick darüber, wie eine Eigentümergemeinschaft funktioniert.

Was ist der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum?

Dass zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wird, hat einen einfachen Grund: Damit ist es nämlich möglich, die Verpflichtungen der verschiedenen Eigentümer innerhalb der Eigentümergemeinschaft besser nachzuvollziehen. In der Regel fällt unter Sondereigentum alles, was einem Eigentümer individuell gehört, neben der Eigentumswohnung an sich also zum Beispiel auch die Garage oder das Kellerabteil. Die anderen Miteigentümer werden durch das Sondereigentum nicht beeinflusst. Das bedeutet, dass es innerhalb der Eigentumswohnung beispielsweise möglich ist, die Badeinrichtung oder die Boden- und Wandbeläge zu verändern, da die anderen Wohnungseigentümer davon nicht betroffen sind. Treppenhäuser, Aufzüge, die Heizungsanlage und das Dach fallen dagegen nicht unter das Sondereigentum, sondern sind Teil des Gemeinschaftseigentums. Bevor hier Veränderungen durchgeführt werden können, muss es einen gemeinsamen Beschluss aller Wohnungseigentümer geben, der nach bestimmten Prinzipien zu erfolgen hat.

Es gibt feste Regelungen

Damit das Wohnen in einer Eigentümergemeinschaft auch klappt, gibt es im Allgemeinen drei Regelungen, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt sind.

Die Teilungserklärung

In der Teilungserklärung wird festgelegt, was zum Sondereigentum gehört und was unter das Gemeinschaftseigentum fällt.

Die Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung regelt die verschiedenen Eigentumskategorien und welche Nutzungsrechte und Zahlungsverpflichtungen damit einhergehen. Darunter fällt beispielsweise die Hausreinigung sowie die Gartenpflege.

Die Hausordnung

In der Hausordnung wird das alltägliche Zusammenleben geregelt.

 

Die Hausverwaltung

Eine Hausverwaltung bildet einen wichtigen Teil der Eigentümergemeinschaft. Die Rolle des Verwalters kann zwar auch von einem der Eigentümer eingenommen werden, allerdings wird in der Regel ein professioneller Dienstleister beauftragt. Das Gesetz sieht vor, dass der Verwalter für einen maximalen Zeitraum von fünf Jahren bestellt werden darf. Bei einer Neugründung der Eigentümergemeinschaft sogar nur für drei Jahre. Nach Ende dieser Frist ist es Aufgabe der Eigentümergemeinschaft zu entscheiden, ob sie mit der Arbeit des Hausverwalters zufrieden ist. Zu den Pflichten des Verwalters gehört es unter anderem, die Eigentümerversammlung abzuhalten.

Die Eigentümerversammlung

Im Allgemeinen findet einmal im Jahr die Eigentümerversammlung statt. Im Rahmen dieser Versammlung wird über verschiedene Tagesordnungspunkte abgestimmt. Beschlüsse können nur dann wirksam umgesetzt werden, wenn genügend Eigentümer anwesend sind und die Versammlung somit beschlussfähig ist. Eigentümer, die nicht selber anwesend sein können, haben die Möglichkeit sich mittels einer Vollmacht vertreten zu lassen. Wichtig ist, dass mindestens 50 % der Miteigentumsanteile repräsentiert werden. Sollte dies nicht der Fall sein, dann sind die Beschlüsse unwirksam. Der Verwalter ist dazu verpflichtet, allen Eigentümern die gefassten Beschlüsse schriftlich zukommen zu lassen und für Eigentümer besteht eine vierwöchige Anfechtungsfrist.

Regelung der Stimmrechte

Es ist wichtig zu wissen, wie die Stimmrechte in der Eigentümergemeinschaft geregelt sind. Die Mehrheitsbeschlüsse sind nämlich vom Stimmrecht bzw. dem Stimmrechtsanteil abhängig, das jeder einzelne Eigentümer hat. Geregelt werden die Stimmrechte in der Regel in der Teilungserklärung, sollte dies jedoch nicht der Fall sein, dann gilt das Wohnungseigentumsgesetz.

Generell wird zwischen drei verschiedenen Stimmrechten unterschieden:

  1. Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat nur eine einzige Stimme, unabhängig von seinen Miteigentumsanteilen oder der Anzahl der Einheiten, die er besitzt. Das Kopfprinzip ist die Standardregelung.
  2. Miteigentumsanteilsprinzip (Wertprinzip): Bei diesem Stimmrecht zählt lediglich das Gewicht der Miteigentumsanteile. Das bedeutet, dass sich das Stimmrecht nach dem Umfang bzw. dem Wert der Miteigentumsanteile richtet, die der Eigentümer besitzt.
  3. Objektprinzip: Maßgebend ist hier die Anzahl der Wohnungen oder der Teileigentumseinheiten. Jede Wohnung hat eine Stimme. Wenn ein Eigentümer daher mehrere Objekte besitzt, so verfügt er auch über mehrere Stimmen.

Fazit

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es nicht nur wichtig, die Wohnung genau unter die Lupe zu nehmen, sondern auch die Eigentümergemeinschaft mitsamt ihrer Vorschriften genauestens auf den Prüfstand zu stellen. Dazu gehört es, sowohl die Teilungserklärung als auch die Gemeinschaftsordnung sorgfältig zu studieren. Um Problemen so gut wie möglich vorzubeugen, ist es ratsam, die Beschlusssammlung und Protokolle der Eigentümergemeinschaft einzusehen, denn dadurch können Sie erkennen, ob es in der Vergangenheit Auseinandersetzungen zwischen den Eigentümern gab. Vor Abschluss des Kaufvertrags ist es ratsam, sich von einem Rechtsexperten beraten zu lassen.

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