Im Mietvertrag wird bestimmt, dass die Räumlichkeiten nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden dürfen. Was aber, wenn der Mieter sich nicht daran hält und in den Räumen wohnt? Mit der Frage, ob der Unterlassungsanspruch des Vermieters bei einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache verjähren kann, hat sich der Bundesgerichtshof beschäftigt.

Hintergrund zum Fall

Es geht um die zulässige Nutzung von vermieteten Gewerberäumen. Nachdem das Mietverhältnis bereits seit sechs Jahren bestand, forderte der Vermieter die Mieterin zur Unterlassung zweckwidriger Nutzung auf.

Ein Immobilieneigentümer hat zwei Etagen vermietet. Jede der beiden Etagen weist eine Fläche von über 200 Quadratmeter auf. Im Mietvertrag, der 2010 geschlossen wurde, steht: „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros“. Unbeachtet dieser Regelung wird eine der beiden Etagen von der Mieterin seit Beginn des Mietverhältnisses zu Wohnzwecken genutzt.

Mitte 2016 wurde die Mieterin vom Vermieter dazu aufgefordert, die Nutzung zu Wohnzwecken zu unterlassen. Diese Aufforderung blieb jedoch erfolglos, da die Mieterin der Ansicht ist, dass ein eventueller Unterlassungsanspruch mittlerweile verjährt sei.

Die Entscheidung des Gerichts

Der Bundesgerichtshof kam in seinem Urteil vom 19.12.2018 zu dem Schluss, dass der Unterlassungsanspruch während der Laufzeit des Mietverhältnisses nicht verjährt.

Da die Wohnnutzung gegen den Mietvertrag verstößt, kann der Vermieter die Mieterin dazu auffordern, dies zu unterlassen. Diesen Anspruch erhält der Vermieter aus § 541 BGB. Dieser Paragraf besagt, dass der Vermieter auf Unterlassung klagen kann, sollte der Mieter die Mietsache trotz Abmahnung weiterhin vertragswidrig nutzen.

In diesem Fall wurde im Mietvertrag festgelegt, dass die Nutzung zu gewerblichen Zwecken zu erfolgen hat. Dadurch verstößt eine Nutzung zu Wohnzwecken gegen den vertragsgemäßen Gebrauch.

Keine Verjährung

Der Anspruch des Vermieters, der sich aus § 541 BGB ergibt, unterliegt im Prinzip der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB und die Frist beträgt drei Jahre. Wann die Verjährung einsetzt, wird u. a. in der Regel von dem Zeitpunkt der Zuwiderhandlung bestimmt. Bislang war es umstritten, ob diese Regelung auch dann zum Zug kommt, wenn die vertragswidrige Nutzung der Mietsache durch den Mieter dauerhaft ist.

Die BGH-Richter urteilten, dass der Unterlassungsanspruch in diesem Fall nicht verjährt sei. Die Räumlichkeiten wurden laut Vertrag zu gewerblichen Zwecken angemietet, jedoch vom Mieter zu Wohnzwecken genutzt.

Obwohl der Mieter dazu verpflichtet ist, die Mietsache während der gesamten Mietdauer nur zu dem Verwendungszweck zu nutzen, der im Vertrag vereinbart wurde, verletzt der Mieter fortdauernd seine Verpflichtung. Solange der Eingriff andauert, kann die Verjährung nicht beginnen.

Der BGH kam schon im Jahr 2015 zu dem Schluss, dass es im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts keine Verjährung von Unterlassungsansprüchen geben kann, solange die zweckwidrige Nutzung andauert. Mit seinem neuesten Urteil stimmt der BGH dieser Auffassung nun auch für eine ähnliche Situation im Mietrecht zu.

Fazit

Wenn vertraglich eine gewerbliche Nutzung von vermieteten Räumlichkeiten festgelegt wird, dann dürfen diese nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Da es in einem solchen Fall keine Verjährung des Unterlassungsanspruches gibt, kann der Vermieter den Mieter auch Jahre später zur Unterlassung auffordern, so das Urteil des BGH. Lassen Sie sich aber für Ihren individuellen Fall immer von einem Rechtsexperten beraten.

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