Wohneigentum ist in 94 % der deutschen Landkreise günstiger als Mieten. Dies gilt besonders dann, wenn zwischen Kauf versus Neuvermietung verglichen wird. Allerdings stellen das benötigte Anfangskapital und die Kaufnebenkosten zu hohe Hindernisse für die Mehrzahl der Mieter dar, was zur Folge hat, dass sie vor Wohneigentum zurückschrecken. Das ist das Ergebnis des Wohneigentumsreports 2019, das vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln veröffentlicht wurde.

In Auftrag gegeben wurde die Studie von dem Wohnungsprivatisierer Accentro, der seit Neuem auch Wohnungsentwicklungen durchführt. Im Rahmen dieser Analyse wurden die Kaufkosten (einschließlich sämtlicher Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, entgangene Kapitalmarkterträge, Fremdkapitalzins, Abschreibung und Instandhaltung) mit den Nettokaltmieten verglichen. Dabei blieb die Tilgung unberücksichtigt.

Als Beispiel Berlin

Der Wohneigentumsreport nimmt für die deutsche Hauptstadt einen Kaufpreis von 4.803 Euro pro Quadratmeter an und hat ermittelt, dass Kosten in Höhe von 27 % pro Monat gespart werden können, verglichen mit der Neuvertragsmiete, die laut dem Bericht bei etwa 12,20 Euro pro Quadratmeter liegen soll. Beim Bestand wird von einer Miete von etwa 7,80 Euro pro Quadratmeter ausgegangen, wodurch es für Bestandsmieter im Monat um 21 % kostengünstiger wäre als für Käufer.

Die Zinsentwicklung wirkt sich kaum aus

Als Basis für die Kaufpreise dient die Auswertung von vdp-Research, bei der nicht die Angebotspreise analysiert wurden, sondern die tatsächlichen Transaktionsdaten. Die IW-Studie nimmt zum einen an, dass es in Bezug auf die Zinsen eine bestimmte “Robustheit” gibt und zum anderen, dass sich die Kaufpreise um rund 3 % pro Jahr erhöhen werden. Die Dynamik der vergangenen Jahre liegt deutlich über dieser 3 %-Marke: Wer beispielsweise im Jahr 2007 einen Kaufpreis von 97.000 Euro gezahlt hatte, musste 2017 bereits 270.000 Euro für dieselbe Wohnung auf den Tisch legen. Auch wenn diese Preisdynamik in Zukunft nicht fortdauere, seien bedeutende Wertsteigerungen dennoch weiterhin möglich.

Das Alter der Käufer nimmt zu

Nach Ansicht von IW und Accentro nehmen nur wenige Mieter von dieser gegenwärtigen Möglichkeit Gebrauch. Die Zahl derjenigen, die Wohneigentum erstmalig erwerben, ist sogar zurückgegangen. Auf eine Anfrage der FDP im Bundestag gab die Bundesregierung an, dass es ziemlich gleichbleibend jährlich rund 412.000 Ersterwerber-Haushalte gebe. Die Eigentumsquote ist mit ein wenig über 45 % in etwa gleichgeblieben. Des Weiteren nimmt das Alter derjenigen, die sich noch für einen Kauf entscheiden, immer mehr zu. Im städtischen Raum sind es durchschnittlich 48 Jahre, was bedeutet, dass junge Familien seltener Wohneigentum erwerben.

Auch das Baukindergeld habe keine Auswirkung

Laut der Studie ändere auch das Baukindergeld nichts an dieser problematischen Situation. Hier sei nach Angaben von Accentro keine Dynamik spürbar. Sowohl die Kaufnebenkosten als auch die Anforderungen bezüglich Eigenkapital seien zu große Hindernisse für Erwerber. Hier müsse die Politik etwas ändern, damit die Menschen hierzulande leichter an Wohneigentum gelangen können. So wird die Forderung laut, dass bei Ersterwerb keine Grunderwerbsteuer fällig werden solle. Außerdem sei es notwendig, dass die Regierung in Bezug auf Eigenkapital mit “Bürgschaftslösungen“ helfe, was mittels eines „Langfristdarlehnen mit Mindesttilgung” geschehen solle. Andere europäische Länder sollten hier als Vorbild dienen, wie beispielsweise Großbritannien oder die Niederlande, die unter anderem Freibeträge bieten.

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