Wenn Kommunen Immobilien verkaufen, dann ist der Kündigungsschutz der Mieter gestärkt — das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, sich an das lebenslange Wohnrecht zu halten, sofern dies im Kaufvertrag festgelegt wurde. Zudem ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht gestattet.

Hintergrund zum Fall

Es ging in dem Fall um ein Haus, das sich in einer einstigen Bergarbeitersiedlung befand. Die Stadt bot dieses Haus zum Kauf an und die privaten Kläger erwarben es im Jahr 2012. Nachdem der Mieter bereits 37 Jahre lang im Haus wohnte, erhielt er von den neuen Eigentümern eine Kündigung. Als diese erfolglos blieb, reichten sie schließlich eine Räumungsklage ein. Die Gerichte befassten sich mit dem Fall und der Mieter erhielt in allen Instanzen Recht. Somit wurde die Kaufvertragsklausel der Stadt Bochum, in der weitreichende Garantien bezüglich Kündigungsschutz für langjährige Mieter festgelegt wurden, vom Senat für wirksam erklärt. Das BGH-Urteil wurde am 14. November 2018 gefällt (Az. VIII ZR 109/18).

Vertragsklausel ist wirksam

Formuliert wurde es im Kaufvertrag wie folgt: „Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen.“ Sollte doch eine Kündigung erfolgen, so war der Stadt ein Rückkaufsrecht vorbehalten. Der BGH war der Ansicht, dass in der gesamten Passage sowohl die eigenen Rechte des Mieters gegenüber dem Käufer begründet wurden als auch der Käufer nicht auf unangemessene Weise benachteiligt werde.

Kommune zeige Verantwortung

Das Gericht war der Auffassung, dass vonseiten der Kommune „erkennbar ein möglichst umfassender Schutz der Mieter” sichergestellt werden sollte, wodurch sie Verantwortung als „kommunaler Eigentümer und Veräußerer” an den Tag lege. Die Richter sahen die Regelung als „inhaltlich ausgewogen” an, um eine Immobilie zu veräußern, die zum kommunalen Eigentum gehört und von langjährigen Mietern bewohnt wird. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Bestimmungen als eine allgemeine Geschäftsbedingung angesehen werden können.

Beim Verkauf kommunaler Immobilien werden durch das Urteil zum einen die Rechte der Mieter gestärkt und zum anderen stärkt es auch das Recht der Kommunen, Schutzklauseln in Verträge aufzunehmen.

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