In vielen Fällen verläuft ein Mietverhältnis ohne größere Probleme. Jedoch kann es ab und zu dennoch zu Streit zwischen Vermieter und Mieter kommen und in manchen Fällen landen diese Streitfälle vor Gericht. In einem Streit, bei dem es um die Wohnflächenberechnung von Balkons ging, hat das BGH ein Urteil gefällt.

Darum ging es in dem Fall

Die Vermieterin einer Berliner Wohnung wollte, dass ihr Mieter einer Erhöhung der Miete zustimmt. Der Mieter war hingegen der Ansicht, dass er zu viel Miete gezahlt hatte und verlangte von der Vermieterin eine Rückzahlung in Höhe von 2055,30 Euro nebst Zinsen. Als Grund gab er an, dass die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag festgelegten Fläche abweiche.

Die beiden Parteien stritten sich um die Frage, welche Wohnfläche zugrunde gelegt wird, um die Miethöhe zu berechnen. Der Streitpunkt ist dabei vor allem, ob die Balkonfläche zu einem Viertel oder zur Hälfte anzurechnen sind. Damit eine Wohnflächenabweichung eine Mietminderung rechtfertigt, muss der Flächenunterschied nämlich mindestens 10 Prozent betragen. Somit kann es im Einzelfall wichtig sein, ob die Anrechnung des Balkons zu 25 % oder zu 50 % der Grundfläche erfolgt ist.

Die Wohnflächenverordnung (WoFIV) für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, die seit dem 01.01.2004 in Kraft getreten ist, legt fest, dass die Balkongrundflächen grundsätzlich zu einem Viertel und maximal zur Hälfte anzusetzen ist. Bis Ende 2003 galt noch die II. Berechnungsverordnung nach der die Balkonfläche zur Hälfte anzurechnen war.

Der Mietvertrag wurde Anfang 2007 geschlossen und darin die Wohnfläche der betreffenden Wohnung mit 94,48 Quadratmeter festgelegt. Ein durchgeführtes Sachverständigengutachten stellte jedoch fest, dass die Wohnfläche in Wirklichkeit nur 84,01 Quadratmeter beträgt. Für die Berechnung hatte der Sachverständige den Balkon gemäß der Wohnflächenverordnung mit 25 % der Grundfläche angesetzt. Die Vermieterin forderte allerdings, dass der Balkon zu 50 % berücksichtigt wird. Dies hätte dazu geführt, dass die Abweichung weniger als 10 % betragen hätte, wodurch eine Mietminderung nicht möglich wäre.

So entschied das Gericht

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist auch bei frei finanziertem Wohnraum der Begriff der „Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht gemäß den Bestimmungen aufzufassen, die für den preisgebundenen Wohnraum verbindlich waren als der Mietvertrag abgeschlossen wurde. In diesem Fall galt zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses die Wohnflächenverordnung (WoFIV), wonach die Balkonfläche nur zu einem Viertel an die Wohnfläche anzurechnen sei. Ausnahmen gebe es in der Regel nur in den Fällen, in denen die Mietvertragsparteien dem Begriff der Wohnfläche in einzelnen Fällen eine andere Bedeutung zuschreiben oder wenn die ortsübliche Berechnungsmethode eine andere ist. Somit folgte der BGH dem Sachverständigen. Der Mieter hat aufgrund der deutlichen Abweichung der Wohnfläche ein Anspruch darauf, dass ihm die Vermieterin die zuviel gezahlte Miete zurückzahlt.

Fazit

Es lohnt sich stets den Mietvertrag vor dem Unterschreiben sorgfältig zu prüfen und die Wohnfläche der Mietwohnung eventuell selbst zu messen. Lassen Sie sich bei Bedarf von einem Rechtsexperten auf diesem Gebiet beraten, um spätere Probleme zu vermeiden.

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