Der BGH ist der Frage nachgegangen, ob die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, um die Miete aufgrund eines Mangels zu mindern. Des Weiteren befasste sich das Gericht damit, ob Mieter ihr Minderungsrecht verlieren, wenn sie trotz Mängel in der Wohnung die komplette Miete weiterzahlen.

Darum ging es in dem Fall

In einer Mietwohnung gab es regelmäßig einen fauligen Geruch in der Küche. Diese Geruchsbelästigung wurde dem Vermieter vonseiten der Mieter im Frühjahr 2013 gemeldet. Die Miete wurde vollständig weitergezahlt, obwohl die Vermieterin den Mangel nicht behob. Mehr als zwei Jahre später, im Herbst 2015, fragten die Mieter die Vermieter dann schließlich nach einer Mietminderung in Höhe von 15 %, die jedoch von der Vermieterin abgelehnt wurde. So landete der Fall vor Gericht.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen

Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass eine Rückforderung der Miete nicht möglich sei, da die Mieter die Miete vollständig weitergezahlt hatten, obwohl ihnen der Mangel bekannt war. Die Richter bezogen sich dabei auf § 814 BGB, worin festgelegt wird, dass eine Rückforderung einer Zahlung immer dann ausgeschlossen ist, wenn der Zahlende sich darüber im Klaren ist, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet ist. Diese Meinung konnte das Landgericht allerdings nicht teilen, da die Mieter sich nicht darüber bewusst gewesen waren, dass der Mangel dazu führt, dass die Miete nicht vollständig gezahlt werden muss.

Das BGH-Urteil

Der Bundesgerichtshof teilt die Auffassung der Richter des Landgerichts. Der immer wieder auftretende faulige Geruch in der Mietwohnung ist ein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt. Aufgrund dessen hätten die Mieter Anspruch auf eine Mietminderung in Höhe von 10 Prozent. Dafür sei keine Zustimmung des Vermieters erforderlich, da die Mietminderung kraft Gesetzes eintritt. Die Tatsache, dass die Mieter die vollständige Miete gezahlt haben, obwohl sie den bestehenden Mangel kannten, schließe keine Rückforderung der zu viel gezahlten Miete aus.

Die BGH-Richter urteilten, dass zwei Umstände gegeben sein müssen, damit die Rückforderung einer nicht geschuldeten Leistung nach § 814 BGB ausgeschlossen ist: Zum einen muss sich der Mieter über die entsprechenden Tatumstände bewusst sein, aus denen hervorgeht, dass keine Zahlungspflicht besteht und zum anderen muss er wissen, dass die Rechtslage vorgibt, dass er nichts schuldet. Das bedeutet, dass der Mieter aus diesen Tatsachen Schlüsse ziehen muss, die rechtlich zutreffend sind. In diesem Fall ergab sich jedoch aus dem E-Mail-Verkehr zwischen den Mietern und der Vermieterin, dass die Mieter irrtümlich dachten, dass für eine Mietminderung die Zustimmung des Vermieters notwendig sei. Somit haben sie nicht die rechtlich zutreffenden Schlüsse gezogen, die für die positive Kenntnis der Nichtschuld gemäß § 814 BGB nötig sind (BGH, Beschluss v. 4.9.2018, VIII ZR 100/18).

Fazit

Es muss beachtet werden, dass dieser individuelle Fall einen Ausnahmefall darstellt, da die Mieter nachweislich nicht über die erforderlichen Kenntnisse verfügten. Besteht in einer vermieteten Wohnung ein Mangel, der dazu führt, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gemindert oder gar aufgehoben wird, so tritt eine Mietminderung kraft Gesetzes ein, sofern dem Vermieter der Mangel mitgeteilt wurde. Wenn ein Mieter die Miete trotzdem ungekürzt weiterzahlt, dann verliert er grundsätzlich seinen Rückzahlungsanspruch.

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