Mängel in einer Mietwohnung führen in vielen Fällen zu Streit zwischen dem Mieter und dem Vermieter und landen nicht selten vor Gericht. Nun hat der BGH in seinem Urteil vom 10.04.2019 entschieden, dass Mieter, die eine Mangelbeseitigung ablehnen, die Miete nicht länger zurückbehalten dürfen. Im Folgenden erfahren Sie Näheres zum Urteil.

Darum ging es in dem Fall

Die Mieter lebten bereits seit 1998 in der Wohnung in Dresden und haben mehrfach einen Vermieterwechsel gehabt. Da die Wohnung während ihrer Mietzeit gleich mehrere Mängel aufwies, kam es des Öfteren zu Streit zwischen den Mietern und den verschiedenen Vermietern. Es gab deswegen mehrere Gerichtsverfahren, in denen die Mieter zwischen 2003 und 2012 Mietminderungen in Höhe von 10 bis 35 Prozent zugesprochen bekamen.

Da nach Ablauf dieses Zeitraums noch immer Mängel bestanden, minderten die Mieter weiterhin die Miete. Die Mieter begründeten die Mietminderung mit einem Leistungsverweigerungsrecht, das solange bestünde, bis die Mängel beseitigt werden. Der Zahlungsverzug führte schließlich dazu, dass die Vermieterin den Mietern eine außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aussprach, und forderte die Räumung der Wohnung.

Die Mieter gaben im März 2016 in ihrer Klageerwiderung an, dass der anhängige Rechtsstreit mit einem ihrer Vormieter und die dortigen Beweiserhebungen dazu führten, dass sie keine Mängelbeseitigung dulden müssten. Sie begründeten dies damit, dass eine Mängelbeseitigung zur Folge hätte, dass Beweise vernichtet würden. Im Rahmen der im April 2016 stattfindenden mündlichen Verhandlung beriefen sich die Mieter nochmals darauf und bestärkten ihre Ansicht, dass die Mängel nicht beseitigt werden können, solange das andere Gerichtsverfahren noch nicht abgeschlossen sei.

Die Vermieterin sprach den Mietern dann im Juli 2016 eine weitere Kündigung aus. Bis zu diesem Datum hielten die Mieter rund 4.900 Euro zurück, während sich die ungeminderte Miete im Monat auf 785 Euro belief.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Klage der Vermieterin auf Räumung war erfolgreich. Das Gericht urteilte, dass die Kündigung vom Juli 2016 vonseiten der Vermieterin zur Auflösung des Mietverhältnisses geführt hat. Nach Auffassung des Gerichts war das Leistungsverweigerungsrecht der Mieter seit März 2016 abgelaufen. Da sich die Mieter geweigert hatten, die Mängelbeseitigung hinzunehmen, sei es nicht mehr möglich, sich auf ihr Leistungsverweigerungsrecht zu berufen.

Das Leistungsverweigerungsrecht

Neben einer Mietminderung hat ein Mieter unter Umständen auch ein Recht auf Leistungsverweigerung. Der Mieter soll durch das Leistungsverweigerungsrecht in die Lage versetzt werden, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser den Mangel beseitigt. In den Fällen, in denen eine Erreichung eines solchen Zweckes nicht länger möglich ist, entfällt dieses Recht des Mieters. Aus diesem Grund erlischt das Zurückbehaltungsrecht sowohl bei der Mangelbeseitigung als auch am Ende des Mietverhältnisses. Das Gleiche ist der Fall, wenn dem Vermieter vonseiten des Mieters der Zugang zur Wohnung verweigert wird oder der Mieter die Mangelbeseitigung aus sonstigen Gründen ablehnt. Die Funktion, die das Zurückbehaltungsrecht ausübt, nämlich den Vermieter dazu zu bewegen, die Mängel zu beseitigen, kann nicht länger erfüllt werden, wenn eine der oben genannten Situationen vorliegt.

Entfällt das Zurückbehaltungsrecht, ist der Mieter dazu verpflichtet, die einbehaltenen Mietbeträge sofort an den Vermieter zu zahlen. Das gilt auch dann, wenn die Beträge anfangs berechtigterweise einbehalten worden sind. Die Zahlung wird sofort fällig, und zwar die gesamten Beträge, die einbehalten wurden.

Der Streit mit dem Vormieter und die Angst vor einer eventuellen Beweismittelvernichtung gab den Mietern in diesem Fall nicht das Recht, die Mangelbeseitigung zu verweigern. Die Mieter wären in der Lage gewesen, die Mängel entweder durch Fotos nachzuweisen oder durch eine Bescheinigung der Handwerker, die mit der Beseitigung des Mangels beauftragt waren.

Das bedeutet, dass der von den Mietern zum Zeitpunkt der Kündigung im Juli 2016 einbehaltene Betrag sich auf über 4.900 Euro belief – deutlich mehr als die doppelte Monatsmiete. Daher war es gerechtfertigt, dass die Vermieterin den Mietern wegen Zahlungsverzug kündigte.

Fazit

Mängel in der Mietwohnung sind häufig ein Streitthema. Grundsätzlich sollten Mieter ihrem Vermieter bei Mängeln die Möglichkeit geben, diese zu beseitigen. Sollte der Vermieter untätig bleiben, dann hat der Mieter je nach Fall das Recht, die Miete zu kürzen. Sobald jedoch die Mangelbeseitigung vonseiten des Mieters abgelehnt wird, so erlischt sein Zurückbehaltungsrecht. Der Mieter muss dem Vermieter dann in einem solchen Fall generell die einbehaltene Miete zurückzahlen. Die Angst, dass Beweise verloren gehen, sei laut dem BGH-Urteil keine Rechtfertigung für die Ablehnung der Mangelbeseitigung. Da Rechtsfragen ein komplexes Thema sind, sollten Sie sich für Ihren individuellen Fall von einem Rechtsexperten beraten lassen.

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