Für Ansprüche, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis herleiten, sind Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht anteilig gemäß ihren Miteigentumsanteilen haftbar. Die WEG allein hat diese sogenannten Sozialverbindlichkeiten zu tragen. So lautet ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 26.10.2018.

Darum geht es in dem Fall

Es handelt sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die aus zwei Eigentümern besteht. Einer der beiden Wohnungseigentümer hatte die Versicherungsprämie verauslagt und danach die Gesellschafter der anderen Miteigentümer aufgefordert, ihm diese zu erstatten.

Der Eigentümer, der die Versicherungsprämie verauslagt hatte, besitzt einen Miteigentumsanteil von 8/100, verbunden mit dem Sondereigentum an der Dachgeschosswohnung. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hält die restlichen 92/100 Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum der weiteren Wohnungs- und Teileigentumseinheiten.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die fällige Versicherungsprämie für die Haus- und Gebäudeversicherung nicht beglichen. Um zu vermeiden, dass der Versicherungsschutz erlischt, hatte der Eigentümer der Dachgeschosswohnung die ausstehende Prämie gezahlt, die sich auf 3.700 Euro belief. Kurze Zeit darauf zahlte dieser Eigentümer auch die Gebäudehaftpflichtversicherung in Höhe von 180 Euro. Der Eigentümer fordert daher, dass die Gesellschafter der GbR ihm von den verauslagten Versicherungsprämien 92 % erstatten, gemäß deren Miteigentumsanteil.

So urteilte das Gericht

Die Klage des Miteigentümers wurde abgelehnt, da einzelne Eigentümer nicht haftbar gemacht werden können. Nach Ansicht des Gerichts mangelt es an einer Anspruchsgrundlage, um den Zahlungsanspruch gegen die GbR-Gesellschafter geltend zu machen.

Das Gericht ist sich einig darüber, dass ein Wohnungseigentümer nach dem Tilgen von WEG-Verbindlichkeiten von der Gemeinschaft Ersatz für seine Aufwendungen einfordern kann. Hinsichtlich der Anspruchsgrundlage bestehen jedoch unterschiedliche Meinungen. Zum Teil wird ein Ersatzanspruch gegen die Gemeinschaft auf die Prinzipien der berechtigten Geschäftsleitung ohne Auftrag gestützt, zum Teil beruft man sich auf § 110 HGB und zum Teil geht man von einem gesetzlichen Forderungsübergang nach § 774 BGB aus.

Obwohl gegen die Gemeinschaft eine Reihe von Anspruchsgrundlagen bestehen, ergibt sich jedoch in der Regel kein Anspruch auf Erstattung gegen die anderen Wohnungseigentümer. Das wird damit begründet, dass der tilgende Eigentümer nicht für die anderen Wohnungseigentümer agiert, sondern für den Verband, der laut § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG der Schuldner der Verbindlichkeit ist.

Auch sind die anderen Wohnungseigentümer nicht zu einer Erstattung aus Bereicherungsrecht unter dem Aspekt einer Befreiung von ihrer anteiligen Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG verpflichtet, da die Zahlungen auf Verbindlichkeiten des Verbandes erfolgt sind, wodurch ein Bereicherungsausgleich in diesem Verhältnis stattfinden müsste.

§ 10 Abs. 8 Satz 1 WEG sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger gegenüber die Haftung nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft übernimmt, die sich entweder im Laufe seiner Gemeinschaftszugehörigkeit ergeben oder innerhalb dieser Zeit fällig geworden sind und daraus ist es für den Eigentümer nicht möglich, einen Anspruch herzuleiten.

Es ist möglich, dass Verbindlichkeiten der Gemeinschaft auch gegenüber einem Wohnungseigentümer bestehen, wodurch eine allgemeine Einschränkung der Vorschrift auf Dritte sich als nicht gerechtfertigt erweist. Wenn der Wohnungseigentümer Ansprüche gegenüber dem Verband hat, die in keiner Beziehung zu seiner Position als Wohnungseigentümer stehen, sondern genau so auch von Dritten erlangt werden können (dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Sache an den Verband verkauft wird), dann sind für diese Verbindlichkeit im Ausgangspunkt nämlich auch die anderen Wohnungseigentümer haftbar.

Eine andere Sachlage ist allerdings gegeben, wenn der Wohnungseigentümer seinen Anspruch gegenüber dem Verband auf das Gemeinschaftsverhältnis basiert, d. h. wenn dieser untrennbar mit der Stellung als Wohnungseigentümer im Zusammenhang steht. Auf derartige Sozialverbindlichkeiten kann § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG nicht angewandt werden. Unter solche Sozialverbindlichkeiten fallen beispielsweise Ansprüche auf Auszahlung eines Guthabens, das sich aus einer Jahresabrechnung ergibt oder wenn ein Anspruch auf Aufwendungsersatz besteht, wenn – wie in diesem Fall – Verbindlichkeiten des Verbandes durch einen Eigentümer getilgt worden sind.

Bei einer Sozialverbindlichkeit kommt ein Durchgriff des Wohnungseigentümers gegen die übrigen Eigentümer selbst dann nicht in Frage, wenn das Verbandsvermögen unzureichend ist, um für die Erfüllung des Aufwendungsersatzanspruches des leistenden Wohnungseigentümers zu sorgen. Wenn ein solcher Fall gegeben ist, so muss vom Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlussfassung des Verbandes herbeigeführt werden. Sollte kein Beschluss gefasst werden, so hat der Eigentümer die Möglichkeit, eine Beschlussersetzungsklage einzureichen.

Fazit

Generell ist eine Haftung der GbR gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG und somit auch der Gesellschafter für Versicherungsbeiträge, die von einem anderen Eigentümer verauslagt werden, ausgeschlossen.

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