In einer Eigentümergemeinschaft gibt es eine Reihe von Regelungen, die beachtet werden müssen. Darunter fällt auch die Sanierung von Gemeinschaftseigentum. Der BGH hat in einem Urteil vom 14.06.2019 entschieden, dass Eigentümer, die Gemeinschaftseigentum selber sanieren – da sie fälschlicherweise der Ansicht sind, dass dies ihre Pflicht sei und keine Gemeinschaftsaufgabe der Wohnungseigentümer – keinen Anspruch auf Kostenerstattung haben. Hier erfahren Sie mehr zu dem Urteil.

Darum ging es in dem Fall

Ein Wohnungseigentümer hat Fenster ausgetauscht und fordert nun, dass ihm die Eigentümergemeinschaft diese Kosten erstattet.

Die betreffende Wohnanlage setzt sich aus mehr als 200 Wohnungen zusammen. Eine große Zahl dieser Wohnungseigentümer hatte bereits für einen Austausch der Fenster in ihren Wohnungen gesorgt. In 2005 hat sich dann auch der klagende Wohnungseigentümer dazu entschieden, seine einfach verglasten Holzfenster, die aus den 1970er Jahren stammten, durch neue Fenster zu ersetzen, und baute daher dreifach verglaste Kunststofffenster ein.

Die Wohnungseigentümer, die ihre Fenster erneuerten, glaubten, dass jeder Eigentümer selbst die Kosten für den Austausch der Fenster übernehmen müsse und bezogen sich dabei auf eine Regelung in der Teilungserklärung. Es gab jedoch bereits in 2012 ein BGH-Urteil zu einer ähnlichen Regelung in einer Teilungserklärung, in dem zum Vorschein kam, dass eine falsche Interpretation der Teilungserklärung vorlag und der Fensteraustausch in Wirklichkeit schon immer eine Gemeinschaftsaufgabe der Wohnungseigentümer sei. Aus diesem Grund forderte der Wohnungseigentümer, dass ihm die Eigentümergemeinschaft die Kosten in Höhe von 5.500 Euro für den Fensteraustausch erstattet.

So entschied das Gericht

Wohnungseigentümer können keine Erstattung der Kosten verlangen, wenn diese irrtümlich davon ausgegangen sind, dass sie zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet seien und diese daher selber durchführen lassen. Der Eigentümer kann sich nicht auf die Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) berufen, die dann vorliegt, wenn eine Person ohne vorliegenden Auftrag und somit ohne Berechtigung ein Geschäft für jemand anderen durchgeführt hat. Es besteht auch kein Anspruch auf Kostenerstattung aus dem Bereicherungsrecht. § 21 Abs. 4 und 5 WEG umfasst in Bezug auf die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum besondere Regelungen, die vorrangig sind. Es ist danach Aufgabe der Wohnungseigentümer, darüber zu bestimmen, welche Maßnahmen zur Instandsetzung durchgeführt werden sollen.

Mit Ausnahme der Notgeschäftsführung haben die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes Priorität, selbst in den Fällen, in denen eine Maßnahme dringend notwendig war. Denn auch bei dringend erforderlichen Maßnahmen haben die Eigentümer gewisse Gestaltungsmöglichkeiten. So können sie eine Entscheidung darüber treffen, ob sie eine Maßnahme gesondert oder gemeinsam mit weiteren Maßnahmen umsetzen. Auch die Wahl der Handwerker ist Sache der Eigentümer. Aus diesem Grund ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer auch dann nötig, wenn es sich um dringende Maßnahmen zur Instandsetzung handelt.

Kein Ersatzanspruch bei falscher Annahme

Es besteht auch dann kein Anspruch auf Ersatz, wenn die Instandsetzungsmaßnahme von Gemeinschaftseigentum vom Wohnungseigentümer ausgeführt wurde, da dieser fälschlicherweise angenommen habe, dass er als Sondereigentümer dafür zuständig sei und die Kosten zu übernehmen habe. Ein Anspruch aus dem Bereicherungsrecht oder nach der Regelung der Geschäftsführung ohne Auftrag stünden im Widerspruch zu den schützenswerten Interessen der anderen Eigentümer. Während Wohnungseigentümer jederzeit unkalkulierbare Kosten aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum erwarten müssen, seien sie jedoch nicht dazu verpflichtet, ihre finanzielle Planung so zu gestalten, dass sie später für vergangene und bereits durchgeführte Maßnahmen zahlen müssen, die sie nicht beeinflussen konnten.

Konsequenz der falsch ausgelegten Teilungserklärung

In diesem Fall gab es über Jahre hinweg eine inkorrekte Auslegung der Teilungserklärung. Somit hätte eine große Anzahl der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erstattung. Allerdings wäre die Ermittlung und die Berechnung dieser Ansprüche mit einem großen Aufwand verbunden und es könne kein Resultat garantiert werden, das als gerecht empfunden werde. So das BGH-Urteil vom 14.06.2019 (V ZR 254/17).

Fazit

Wer als Wohnungseigentümer Erneuerungen durchführen möchte, sollte sich vorab vergewissern, dass es sich dabei nicht um Gemeinschaftseigentum handelt. Denn wenn eine Sanierung auf eigene Faust durchgeführt wird, obwohl dies eine gemeinschaftliche Aufgabe aller Wohnungseigentümer war, besteht kein Anspruch auf Erstattung der Kosten. Eine Beratung von einem Rechtsexperten auf diesem Gebiet ist stets empfehlenswert, um Probleme zu vermeiden.

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