Wenn Bauherren neue Sozialwohnungen bauen, dann erhalten sie von der jeweiligen Kommune im Gegenzug häufig Vergünstigungen. Dadurch können sie über viele Jahre hinweg zur Sozialbindung verpflichtet werden. Allerdings muss die Sozialbindung nicht unbegrenzt gelten, wie der Bundesgerichtshof (BGH) nun geurteilt hat.

Der Fall

Die Stadt Langenhagen bei Hannover hatte im Jahr 1995 Grundstücke zu einem günstigen Preis an die auch aus Langenhagen stammende Wohnungsbaugesellschaft Gartenheim verkauft. Im Rahmen dieser Transaktion wurde die Investorin dazu verpflichtet, unbefristet Mietwohnungen anzubieten, und zwar nur an Personen, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Darüber hinaus wurde der Investorin ein langfristiger und günstiger Kredit gewährt.

Die Wohnungsgenossenschaft ist allerdings der Auffassung, dass eine zwanzigjährige Sozialbindung ausreichend ist. Sie möchte in der Lage sein, ihre Wohnungen frei zu vermieten und aus diesem Grund aus der Vertragsvereinbarung aussteigen.

Das Urteil des Gerichts

Während die beiden Vorinstanzen die Klage der Genossenschaft abwiesen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) nun zugunsten der Wohnungsgenossenschaft. Das Gericht stellte die Unwirksamkeit der Abrede fest und berief sich dabei auf § 134 BGB. Eine unbefristete Sozialbindung gebe es nicht. Laut § 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes sollen Zweckbindungen prinzipiell nicht länger als 15 Jahre fortdauern. Absatz 2 besagt, dass zwar ein „längerer Zeitraum“ in Betracht kommt, wenn Bauland bereitgestellt wird. Die Richter weisen allerdings darauf hin, dass das Wort „Zeitraum“ laut Definition bedeutet, dass es sowohl einen zeitlichen Anfang als auch ein zeitliches Ende geben muss.

Wie geht es weiter?

Das Oberlandesgericht muss sich nun mit der Frage beschäftigen, welche Vereinbarung die Stadt und die Genossenschaft wohl getroffen hätten, wenn Sie sich darüber bewusst gewesen wären, dass eine unbefristete Sozialbindung keine rechtliche Gültigkeit besitzt. Dabei muss das Gericht auch die von der Stadt gebotenen Vorteile in Betracht ziehen, d. h. den Faktor Kredit und den Faktor der günstigen Grundstücke. Bei Unklarheit sollen laut Senat die Belegungsrechte während der Kreditlaufzeit gelten.

Der Wohnberechtigungsschein

Bei Sozialwohnungen handelt es sich um Wohnungen, deren Quadratmeterpreis deutlich unter der ortsüblichen Miete liegt. Um überhaupt in eine Sozialwohnung einziehen zu dürfen, wird ein Wohnberechtigungsschein benötigt. Dieser wird ausgestellt, wenn das Bruttoeinkommen unter einer bestimmten Grenze liegt, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Wer einen Wohnberechtigungsschein besitzt, hat jedoch nicht automatisch einen Anspruch auf die Sozialwohnung, sondern lediglich die Möglichkeit, sich überhaupt auf eine Sozialwohnung zu bewerben. Die Entscheidung darüber, wer in die Wohnung einziehen darf, liegt beim Vermieter.

Fazit

Wenn eine Wohnung von einer Sozialbindung betroffen ist, dann hat der Verkäufer die Pflicht, den Käufer bei Abschluss des Vertrages ungefragt darüber zu informieren, so das BGH-Urteil vom 14.09.2018. In einem weiteren Urteil hat der BGH nun bestimmt, dass es jedoch keine unbegrenzte Verpflichtung zur Sozialbindung gibt. 

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