Beim Thema Schönheitsreparaturen werden häufig viele Fragen aufgeworfen: Wer ist für diese Art von Reparaturen zuständig? Sind die entsprechenden Mietvertragsklauseln gültig? Was fällt überhaupt alles unter Schönheitsreparaturen? Im Folgenden erhalten Sie Antworten auf diese und weitere Fragen rund um Schönheitsreparaturen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch wird keine genaue Definition von Schönheitsreparaturen festgelegt, dennoch werden diese in der Praxis häufig von Vermietern verlangt. Im Grunde versteht man darunter keine Reparaturen, sondern eine Neugestaltung der Mietwohnung, die rein dekorativen Zwecken dient. Unter Schönheitsreparaturen fallen ganz allgemein Dinge, die sich bei normaler Nutzung der Wohnung mit der Zeit abgenutzt haben und deren Abnutzung generell mit Farbe oder Tapete wieder ausgebessert werden kann. Zu den typischen Schönheitsreparaturen zählen unter anderem das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken und auch das Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren, Türen und Fenstern von innen gehört dazu.

Wer muss Schönheitsreparaturen ausführen?

Die Instandhaltung der Wohnung ist grundsätzlich die Pflicht des Vermieters. Daher muss dieser in der Regel auch für notwendige Reparaturen aufkommen. Vermieter haben jedoch die Möglichkeit, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Dazu muss im Mietvertrag eine rechtswirksame Klausel festgelegt werden und die Wohnung muss dem Mieter in einem renovierten Zustand übergeben werden. Als renoviert gilt die Wohnung, wenn der aktuelle Zustand der Wohnung insgesamt einen renovierten Eindruck hinterlässt, dabei kann die Renovierung auch schon einige Monate her sein, sofern es nur eine geringe Abnutzung gibt.

Wenn die Klausel rechtlich gültig ist und der Mieter dadurch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, dann darf er diese selber durchführen. Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, dass diese Arbeiten durch eine professionelle Malerfirma ausgeführt werden, solange der Mieter die Schönheitsreparaturen fachgerecht in mittlerer Art und Güte erledigt. Das bedeutet, dass die Arbeiten durchschnittlichen Qualitätsanforderungen gerecht werden müssen, d. h. es dürfen nach dem Streichen beispielsweise keine Pinselstriche sichtbar sein oder Pinselhaare zurückbleiben und nach dem Tapezieren muss die Tapete frei von deutlich sichtbaren Blasen sein.

Was geschieht bei ungültigen Klauseln im Mietvertrag?

Wenn im Mietvertrag die Klauseln in Bezug auf Schönheitsreparaturen rechtlich ungültig sind, dann müssen Mieter diese Schönheitsreparaturen nicht ausführen. Mieter sollten daher am besten dem Vermieter bereits zum Zeitpunkt der Kündigung schriftlich darüber in Kenntnis setzen und mitteilen, dass sie aus diesem Grund die Schönheitsreparaturen nicht erledigen werden. Dadurch schaffen Mieter im Vorfeld Klarheit und gehen unnötigen Konflikten mit dem Vermieter aus dem Weg. Wenn Mieter die Schönheitsreparaturen bereits ausgeführt haben, obwohl die entsprechenden Mietvertragsklauseln ungültig sind, so können sie unter Umständen vom Vermieter die Kosten hierfür zurückfordern.

Was gibt es bei den Fristen zu beachten?

Es kommt häufig vor, dass Mietverträge Fristen für die Schönheitsreparaturen enthalten. Beispielsweise, dass der Mieter dazu verpflichtet ist, die Küche und das Bad alle drei Jahre zu streichen und die Wohnräume alle fünf Jahre. Allerdings sind solche starren Fristen nach derzeitiger Rechtsprechung nicht gestattet, daher kann sich der Mieter weigern, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Zulässig wäre eine solche Frist jedoch, wenn der Vermieter die Klausel abschwächt und verallgemeinert, indem zum Beispiel Wörter wie „normalerweise”, „im Allgemeinen” oder „in der Regel” eingefügt werden.

Quotenklauseln sind unwirksam

Quotenklauseln waren einst ein häufiger Bestandteil des Mietvertrags. Mit der Quotenklausel wurde damals die wirksame Vereinbarung getroffen, dass Mieter anteilige Renovierungskosten übernehmen mussten, für den Fall, dass ihr Auszug aus der Wohnung vor den fälligen Renovierungen erfolgt. Wenn beispielsweise im Mietvertrag festgelegt wurde, dass das Badezimmer nach drei Jahren renoviert werden soll, der Mieter aber bereits nach zwei Jahren aus der Wohnung auszieht, dann müsste der Mieter für diesen Zeitraum zwei Drittel der Schönheitsreparaturkosten übernehmen. Diese Quotenklausel wurde jedoch vom Bundesgerichtshof aufgehoben. Der Mieter werde durch diese Regelung auf unangemessene Weise benachteiligt, denn es sei nicht möglich, den fälligen Kostenanteil verlässlich festzustellen. Dabei ist es nicht relevant, ob der Mieter die Wohnung in einem renovierten oder unrenovierten Zustand übernommen hat.

Farbvorgaben nur eingeschränkt gültig

Es ist Mietern während der Mietzeit gestattet, die Farben für Wände und Decken nach eigenem Wunsch auszuwählen. Daher sind Farbklauseln nur dann gültig, wenn es um die Endrenovierung geht. Wenn allerdings im Mietvertrag steht, dass die Rückgabe der Wohnung beim Auszug mit weißen Wänden zu erfolgen hat, dann wäre diese Schönheitsreparaturklausel unwirksam, denn der Vermieter muss im Allgemeinen auch andere neutrale Farben akzeptieren.

Dürfen die Renovierungskosten mit der Mietkaution verrechnet werden?

Wenn der Mieter sich weigert, die Schönheitsreparaturen auszuführen, obwohl er laut Mietvertrag dazu verpflichtet ist, oder diese nur mangelhaft ausführt, dann handelt es sich um eine Vertragsverletzung. In einem solchen Fall sollte der Vermieter dem Mieter eine Abmahnung zukommen lassen und ihm eine endgültige Frist setzen. Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen innerhalb dieser Frist nicht nach, so kann der Vermieter grundsätzlich entweder vom Mieter eine Kostenerstattung verlangen und die Zahlung wenn nötig vor Gericht einklagen, oder die Kosten mit der Mietkaution verrechnen.

Fazit

Wenn im Mietvertrag keine Klauseln zu Schönheitsreparaturen vereinbart wurden, dann ist nach der aktuellen Rechtslage automatisch der Vermieter für diese Art von Reparaturen verantwortlich. Wenn im Mietvertrag jedoch Schönheitsreparaturklauseln vereinbart wurden, dann ist die Formulierung der Klauseln ausschlaggebend. Bei unwirksamen Klauseln ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, diese Arbeiten auszuführen. Im Zweifelsfall lassen Sie sich von einem Rechtsexperten beraten.

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