Letzte Woche ging es in unserem Ratgeber um das Thema Kaufvertrag. Da dies ein komplexer und überaus wichtiger Aspekt des Immobilienverkaufs ist, geht es in unserem heutigen Ratgeber nun mit dem zweiten Teil weiter.

Der Kaufpreis

Im Kaufvertrag wird bestimmt, in welcher Höhe, wie und bis wann der Käufer den Kaufpreis zahlen muss. Damit der Kaufpreis gezahlt werden kann, muss gewährleistet sein, dass ein vertragsgemäßer Eigentumsübergang auf den Käufer erfolgt. Der Notar wird Ihnen erklären, welche Grundvoraussetzungen dafür erfüllt sein müssen, damit der Kaufpreis fällig wird. Diese Voraussetzungen werden im Kaufvertrag definiert.

Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit                                                                                      

Bei einem Immobilienverkauf müssen grundsätzlich alle vorhandenen Lasten gelöscht werden, damit der Kaufpreis gezahlt werden kann. Dafür müssen alle Unterlagen beim Notar vorgelegt werden, die für die Lastenfreistellung erforderlich sind. Der Notar wird Ihnen genau mitteilen, welche Dokumente benötigt werden, wie die eingetragenen Grundpfandrechte (Grundschulden bzw. Hypotheken, die meist zu Gunsten der Bank gehen, die einst den Kredit verliehen hat). Nachdem der Notar sichergestellt hat, dass der Käufer das vertragsgemäße Eigentum an der Immobilie erhält, sendet er dem Käufer die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. 

Die Lastenfreistellung

Während der Eigentumserwerb in der Regel unbelastet erfolgen soll, gibt es Ausnahmen, beispielsweise wenn nicht löschbare Belastungen übernommen werden müssen. Eine solche Situation kann gegeben sein, wenn es sich um Wegerechte für ein Hinterliegergrundstück handelt.

Sobald die Beurkundung unter Dach und Fach ist, wird die Bank des Verkäufers, die noch einen Grundschuld- oder Hypothekeneintrag hat, vom Notar angeschrieben mit der Bitte zur Übersendung der benötigten Löschungsbewilligung. Sollten die zu löschenden Grundpfandrechte noch Restkreditbeträge des Verkäufers absichern, dann wird die Löschungsbewilligung von der Bank nur unter der Treuhandauflage zugesandt, die besagt, dass diese nur dann genutzt werden kann, nachdem der erforderliche Restbetrag gezahlt worden ist.

Hinweis für Verkäufer: Um sicherzustellen, dass eine reibungslose Abwicklung des Kaufvertrags erfolgen kann, ist es ratsam vor dem Beurkundungstermin sorgfältig zu prüfen, dass zur Ablösung eines noch laufenden Kredits, mitsamt jeglicher Vorfälligkeitsentschädigungen, der Kaufpreis ausreicht oder dass Sie die Möglichkeit haben, den nicht gedeckten Betrag kurzfristig anderweitig zu beschaffen.

Der Notar wird sicherstellen, dass die Zahlung des Betrages, der von der Bank des Verkäufers gefordert wird, vom Käufer direkt an die Bank gezahlt wird. Im Anschluss daran wird der restliche Betrag dann an den Verkäufer gezahlt.

Die Grundschuldbestellung

Die Immobilie verwandelt sich erst dann zur Sicherheit für das gewährte Darlehen, wenn die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch erfolgt ist. Aus diesem Grund zahlt die Mehrzahl der Banken die Darlehenssumme erst dann aus, nachdem die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde.

Es ist gang und gäbe im Kaufvertrag zu vereinbaren, dass der Verkäufer mit einer vorzeitigen Immobilienbeleihung einverstanden ist und dem Käufer eine Vollmacht erteilt. Dieses bewährte Verfahren bedeutet weder für den Verkäufer noch für den Käufer ein erhöhtes Risiko. Der Käufer erhält dann von seiner Bank ein Grundschuldbestellungsformular, das er an den Notar übergeben muss. Beim Notariat wird dann ein zusätzlicher Termin vereinbart, um die Grundschuldbestellung notariell zu beurkunden.

Sachmängel

Ein Sachmangel besteht in der Regel dann, wenn sich nach der Übergabe herausstellt, dass die Immobilie nicht die Beschaffenheit aufweist, die im Kaufvertrag vereinbart wurde. In manchen Fällen steht dem Immobilienkäufer Gewährleistungsansprüche zu, dabei wird unter anderem zwischen den folgenden Mängeln unterschieden: offene Mängel, versteckte Mängel und arglistig verschwiegene Mängel. Während der Käufer „offene Mängel“ sofort erkennen kann, handelt es sich bei „versteckten Mängeln” um Mängel, die weder für den Käufer noch für den Verkäufer ersichtlich sind. Ein „arglistig verschwiegener Mangel” liegt hingegen vor, wenn der Verkäufer darüber Kenntnis hat, er dies dem Käufer gegenüber allerdings absichtlich nicht einräumt.

Bei Gebrauchtimmobilien gilt üblicherweise „gekauft wie gesehen“, was bedeutet, dass die Gewährleistung im Kaufvertrag häufig ausgeschlossen ist. Wenn der Verkäufer den Mangel jedoch arglistig verschweigt, dann ist der Verkäufer in der Regel nicht in der Lage sich auf den Gewährleistungsausschluss zu beziehen.

Fazit

Der Kaufvertrag regelt alle Details beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienerwerb. Da der Kaufvertrag eine enorme Tragweite hat, ist eine gute Vorbereitung und professionelle Beratung vor dem notariellen Beurkundungstermin sehr wichtig. Weitere wichtige Punkte des Kaufvertrages erfahren Sie in Teil 3 unserer Ratgeber-Reihe. 

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