Die Aufnahme von einem Immobiliendarlehen ist noch immer für viele Bankkunden durchaus eine Herausforderung. Die teilweise hohen Summen werden über mehrere Jahrzehnte abgezahlt. Nicht immer wissen die Bankkunden heute, welche Abzahlungsmöglichkeiten sie beispielsweise in vier Jahren haben. Wer jedoch unerwartet zu Geld kommt, der hatte es bisher nicht leicht, das Darlehen vorzeitig zu kündigen.

Für die Banken bedeutet natürlich jedes Darlehen eine zusätzliche Geldeinnahme. Diese Geldeinnahme beruht auf den Zinsen. Wenn ein Kreditnehmer sein Darlehen vor dem Ablauf der geplanten Laufzeit kündigt oder auch mit Sonderzahlungen schneller als geplant minimiert, dann steht für die Banken ein Verlust ins Haus, den sie natürlich vermeiden wollen. Die Folge sind hohe Gebühren bei einer vorzeitigen Kündigung sowie Nachteile bei einer Sondertilgung. Die Verbraucherzentrale Hamburg wollte hier eine Änderung für die Kunden der Sparkassen erwirken. Nun wurde das Urteil durch das BGH gefällt.

Der Kampf der Verbraucherzentrale Hamburg

Die Verbraucherzentrale Hamburg hat auf die Unterlassung geklagt. Diese Klage bezog sich vor allem auf eine Formulierung in den Immobilienkrediten, die bei den Sparkassen zu finden war. So war hier vermerkt, dass die zukünftigen Sondertilgungsrechte bei einer vorzeitigen vollen Rückzahlung des Darlehens in Bezug auf die Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt werden. Die Verbraucherzentrale war der Meinung, dass diese Formulierung einen Nachteil für die Verbraucher bedeutet. Daher zog sie vor Gericht.

In der ersten Instanz konnte sich noch die Sparkasse über einen Sieg freuen. Vor dem Oberlandesgericht Oldenburg jedoch bekam nun die Verbraucherzentrale Recht. Auch das Oberlandesgericht war der Meinung, dass die Sparkassen unangemessen von einer solchen Formulierung profitieren würden. Die Problematik ist vor allem auch, dass dieser Vorteil für die Sparkasse den Kunden gegenüber nicht ausgeglichen wird. So gibt es teilweise Formulierungen, bei denen eine Überkompensation der einen Seite an einer anderen Stelle wieder ausgeglichen werden kann. Da dies in den Immobilienverträgen nicht der Fall ist, muss der Inhalt geändert werden.

Zudem plant der Gesetzgeber eine Änderung der Wohnimmobilienkreditrichtlinien in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Wer bisher noch nicht mit einem Kredit in Berührung kam, der hat vielleicht auch noch nicht von der Vorfälligkeitsentschädigung gehört. Entstanden ist die Vorfälligkeitsentschädigung auf der Grundlage, dass eine Bank bei einer ungeplanten Rückzahlung eines Kredites teilweise hohe Verluste hinnehmen muss. Damit diese Verluste gering gehalten werden, muss der Kreditnehmer ein Entgelt zahlen. Dieses wird als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig von der Art der Berechnung. Viele Banken greifen hier auf das sogenannte Aktiv-Passiv-Prinzip zurück.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes macht nun deutlich, dass Sondertilgungen auch dafür sorgen müssen, dass sich der gesamte Kreditbetrag verringert. Unnötige Bereicherungen der Banken an den Kunden sollen damit nun verhindert werden. Generell entscheiden sich derzeit vermehrt Kunden dafür, einen Kredit für die Immobilienfinanzierung aufzunehmen. Dies hängt mit den günstigen Zinsen zusammen. Auch wenn am Immobilienmarkt nach wie vor eine Steigerung der Preise für Immobilien zu erkennen ist, so bleiben die Zinsen doch weiterhin günstig. Zudem bieten immer mehr Banken eine 110-Prozent-Finanzierung an. Hier müssen Kunden nicht einmal Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung haben.

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