Das Vermieterpfandrecht soll Vermietern die Möglichkeit bieten, ausstehende Forderungen zu befriedigen. Zahlt ein Mieter nicht, kann der Vermieter durch die Pfändung dessen Eigentums und die spätere Versteigerung doch noch zu seinem Geld kommen. In der Praxis stellt sich das Vermieterpfandrecht jedoch nicht immer einfach dar.

Voraussetzungen und Zustandekommen des Vermieterpfandrechts

Ob im privaten oder im gewerblichen Mietobjekt – gerät ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, kann der Vermieter das Eigentum des Mieters pfänden. Dies betrifft nicht nur rückständige Mieten, sondern sämtliche Forderungen, die aus dem Mietverhältnis heraus entstanden sind, also auch Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen oder Schönheitsreparaturen. Das Vermieterpfandrecht entsteht in dem Moment, in dem der Mieter die Sachen in die Mieträume einbringt (Urteil des BGH vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12). Unter das Pfandrecht fallen nach § 90 BGB körperliche, bewegliche Gegenstände. Das können Waren- oder Lagerbestände, Möbel oder Maschinen sein. Was jemand für seinen täglichen Bedarf benötigt, darf dagegen nicht gepfändet werden. Auch, was der Mieter sich von anderen ausgeliehen hat oder was er durch Kredite finanziert oder als Sicherheit hinterlegt hat, kann nicht gepfändet werden.

Das Vermieterpfandrecht geltend machen

Das Vermieterpfandrecht ist keine Sache der Selbsthilfe. Ohne den Beschluss eines Richters, hat der Vermieter nicht das Recht, sich Zugang zur Wohnung zu verschaffen und Sachen zu pfänden (BGH, 14.07.2010 – VIII ZR 45/09). Wer dennoch eigenmächtig vorgeht, macht sich gegebenenfalls schadenersatzpflichtig. Wer als Vermieter das Pfandrecht ausüben will, muss sich demnach an die gesetzlichen Vorgaben halten. Diese machen das Ausüben allerdings recht einfach möglich. Zunächst teilt der Vermieter dem Mieter schriftlich mit, dass er das Pfandrecht ausüben möchte und die Herausgabe des Inventars verlangt. Im Anschluss wird ein Gerichtsvoller beauftragt, der das Vermieterpfandrecht durchsetzen soll. Ein gerichtlicher Titel muss hierfür nicht eingeholt werden, wie dies etwa beim Mahnverfahren notwendig wäre. Wurden die Sachen vom Mieter herausgegeben, werden sie versteigert. Der Vermieter selbst ist vom Erlös begünstigt, darf aber nicht selbst tätig werden und die Sachen etwa verkaufen. Sämtliche Sachen, die nicht dem Pfandrecht unterliegen oder die nicht versteigert werden konnten, muss der Vermieter an den Mieter herausgeben. Erwischt ein Vermieter den Mieter allerdings dabei, wie er Sachen aus der Wohnung entfernt, die dem Pfandrecht unterliegen, darf der den Mieter davon abhalten.

Wann Kostenfallen entstehen

Das Vermieterpfandrecht führt nicht immer dazu, dass die durch die Mietausfälle entstandenen Kosten sich minimieren. Im Gegenteil – ist der Erlös aus den Pfandsachen gering, die Kosten, die aus dem Verfahren entstehen aber hoch, muss der Vermieter auch noch obendrauf zahlen. Die durch die Ausübung des Pfandrechtes entstehenden Kosten muss der Mieter tragen. Vorstrecken muss sie aber der Vermieter mit der Idee, dass dieser die Kosten durch den Erlös der Versteigerung gedeckt bekommt. Der Wert der Pfandobjekte ist häufig allerdings geringer als die entstehenden Kosten. Kostenspielig kann die Ausübung des Vermieterpfandrechts auch dann werden, wenn sie die Räumung blockiert. Das zeigt das Urteil des Kammergerichtes Berlin vom 14.02.2005 (8 U 144/04), das entschied, dass die Räumungspflicht des Mieters entfällt, wenn der Vermieter sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat. Auch zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung ist der Mieter dann nicht mehr verpflichtet.

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