Während der Bundesrat Verbesserungspotenzial sieht, hält die Bundesregierung an ihrem Entwurf zur Mietpreisbremse fest. In ihrer Gegenäußerung nimmt sie unter anderem zur vorgeschlagenen Streichung der Indikatoren für einen angespannten Wohnungsmarkt Stellung.

In einer Unterrichtung lehnt die Bundesregierung die Überarbeitungswünsche des Bundesrates zur Mietpreisbremse ab. Am 7. November 2014 befassten sich die Länder zum ersten Mal mit der sogenannten Mietpreisbremse. Sie soll einerseits das Steigen der Mietpreise auf angespannten Wohnungsmärkten bremsen. Andererseits führt sie das sogenannte Bestellerprinzip ein, nach dem der Makler von demjenigen die Courtage erhält, der ihn auch beauftragt hat.

Bundesrat regt Streichung der Indikatoren für angespannten Wohnungsmarkt an

Verbesserungspotenzial sieht der Bundesrat unter anderem hinsichtlich der angegebenen Indikatoren für einen angespannten Wohnungsmarkt. Hierzu gehören Mieten, die stärker als der bundesdeutsche Durchschnitt steigen, eine Mietbelastung der Haushalte, die den bundesdeutschen Durchschnitt übersteigt, ein geringer Leerstand gegenüber einer großen Nachfrage. Aber auch das Wachstum der Bevölkerung ohne entsprechende Neubautätigkeit und ohne Wohnraumbeschaffung soll Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt sein. Der Bundesrat regt an, diese Indikatoren zu streichen. Die Bundesregierung jedoch schließt sich diesem Vorschlag nicht an. Sie schreibt in ihrer Gegenäußerung zur Stellungnahme des Bundesrates, dass die konkret genannten Indikatoren sicherstellen sollen, dass die Länder Gebietsprüfungen anhand konkreter Daten vornehmen. Somit sei eine sorgfältige Abwägung von Interessen und für ausreichend Transparenz gesorgt.

Indikatoren nicht zwangsweise aussagekräftig

Die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hindeuten, seien laut Bundesregierung offen gefasst. Sie können situationsabhängig abgewägt und ausgefüllt werden. Die Indikatoren dienen lediglich als Hinweis, der aber von Fall zu Fall überprüft werden muss. Ein Beispiel: Steigen die Mieten in einem Gebiet deutlich gegenüber dem bundesweiten Durchschnitt, kann das darauf hinweisen, dass die Nachfrage steigt und (bald) das Angebot übertrifft. Das muss aber nicht zutreffen, sondern kann auch auf einem sehr geringen Mietniveau stattfinden. In einem solchen Fall würde die steigende Nachfrage als Indikator an Bedeutung verlieren. Anders herum kann der Wohnungsmarkt durchaus angespannt sein, obwohl keiner der von der Bundesregierung aufgeführten Indizien zutrifft.

Die Folgen der Mietpreisbremse für Kapitalanleger

Die Indikatoren für einen angespannten Wohnungsmarkt verdeutlichen, welche Bedeutung die Lage einer Anlageimmobilie für Kapitalanleger haben kann. Nach wie vor lohnenswert sind Mietobjekte, die sich in Gebieten mit stabiler Nachfrage befinden. Auch bei Objekten, die als Neubauten gelten oder die umfassend modernisiert worden sind, greift die Mietpreisbremse nicht. Wer auf Nummer sicher gehen und Überraschungen aufgrund der Mietpreisbremse vermeiden möchte, zieht zur Berechnung der Rendite die örtlichen Vergleichsmieten heran. Keinesfalls sollte der bisherige Mietvertrag dagegen als gesicherte Berechnungsgrundlage gesehen werden.

Erstattung von Mieten durch den Vermieter

Wer als Vermieter Mieten vereinbart, die sich nicht an den gesetzlichen Vorschriften der Mietpreisbremse orientieren und zu hoch sind, soll laut Gesetzentwurf verpflichtet werden, die zu viel gezahlte Miete an den Mieter zurückzuzahlen. Im Entwurf hatte die Bundesregierung vorgesehen, dass eine Rückzahlung erst dann in Frage kommt, wenn der Mieter den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügt. Zudem muss die Miete erst nach der Rüge fällig geworden sein. Diese Voraussetzung wollte der Bundesrat gestrichen sehen, um den Vermieter zu verpflichten, sich von vornherein an die gesetzlichen Vorgaben zu halten und zu hoch angesetzte Mieten von Anfang an zu erstatten. Die Bundesregierung gibt an, den Sachverhalt zu prüfen. Hierbei sei allerdings im Sinne der Rechtssicherheit und des Rechtsfriedens zu prüfen. Ansonsten könnte die zulässige Höhe der Miete noch lange zum Streit führen, selbst nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

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