Die Erbschaftssteuer ist ein Punkt, der vor allem Erben Bauchschmerzen bereitet, die nach dem Tod von Angehörigen eine Immobilie übernehmen werden. Doch es gibt die Möglichkeit, innerhalb der Familie auch Immobilien zu übertragen und keine Steuern zahlen zu müssen. Dafür gibt es jedoch bestimmte Vorgaben, die beachtet werden müssen.

Die Immobilie stellt einen besonders hohen Vermögenswert bei Erbschaften dar und wenn nahe Angehörige erben, dann können diese auch von hohen Freibeträgen profitieren. Wenn die Immobilie beispielsweise an das eigene Kind vererbt wird, so liegen die Freibeträge je nach Wert bei 400.000 Euro. Erbschaftssteuer wird nur in seltenen Fällen fällig, denn hier gibt es eine interessante Ausnahme im Gesetz.

Wie lässt sich eine Immobilie komplett steuerfrei übertragen?

Damit die Immobilie ohne Steuern übertragen werden kann, muss der Verstorbene das Haus selbst bewohnt haben. Dies muss auch nachweisbar sein. Zudem muss der Erbe selbst in die Immobilie einziehen und diese als Hauptwohnsitz nutzen – für einen Zeitraum von wenigstens zehn Jahren. Es kann jedoch auch zwingende Gründe geben, die einen Erben daran hindern, die Immobilie nicht als Wohnsitz zu nehmen. Das kann beispielsweise eine Pflegebedürftigkeit sein. Auch diese muss nachgewiesen werden, dann kann die Steuerfreiheit bestehen bleiben. Wenn jedoch der Erbe nur manchmal vor Ort in der Immobilie sein kann, ist eine Steuerbefreiung nicht möglich.

Die Steuerbefreiung für eine Immobilie, die durch die Eltern an Kinder weitergegeben wird, greift jedoch nur bis zu einer Fläche von 200 Quadratmeter. Wenn die Immobilie eine größere Fläche hat, dann muss die Erbschaftssteuer anteilig gezahlt werden. Dieser Punkt entfällt dann, wenn die Immobilie zwischen Ehepartnern übertragen wird. Hier sind Größe und auch Wert der Immobilie unerheblich, die Übertragung ist immer steuerfrei.

Den Einzug nicht lange aufschieben

Natürlich muss nach dem Tode eines Familienmitgliedes damit erst einmal umgegangen und einiges vorbereitet werden. Dennoch sollte nicht zu lange damit gewartet werden, in die Immobilie einzuziehen. Das Finanzamt möchte ansonsten nachvollziehbare Gründe dafür vorgelegt bekommen, warum sich der Einzug verzögert. Einer der häufigsten Gründe für einen verzögerten Einzug ist eine länger dauernde Aufteilung zwischen mehreren Erben vom Vermögen. So kann es passieren, dass nach der Aufteilung die Immobilie, die ursprünglich für mehrere Erben vorgesehen war, nur einem Erben zugeteilt wird. Hier hatte das Finanzamt die Bestrebung, dass die Immobilie dann nur zu einem Teil steuerfrei ist. Allerdings wurde dies durch den Bundesfinanzhof abgelehnt und die ganze Immobilie wird in diesem Zusammenhang steuerfrei gestellt.

Probleme bei lebenslangem Wohnrecht

Viele Eltern entscheiden sich dafür, beim Tode von einem Ehepartner die Immobilie direkt an die Kinder zu vererben und für den Witwer oder die Witwe mit einem lebenslangen Wohnrecht zu arbeiten. An dieser Stelle ist es jedoch wichtig zu wissen, dass dieses Wohnrecht nicht steuerfrei ist. Stattdessen muss der Gesamtwert mit einer Erbschaftssteuer belegt werden. Wie hoch der Wert ist, ist abhängig von der Miete, die üblich in dem Ort ist, wo die Immobilie steht. Auch die Restlebenserwartung, auf der Basis der Statistik gesehen, spielt mit eine Rolle. Wenn dann der Betrag über den Freibetrag kommt, der bei Ehepartnern bei 500.000 Euro liegt, dann müssen hier Steuern gezahlt werden.

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