Ab dem 1. Januar 2015 wird die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen auf 6,5 % angehoben. Damit ist NRW nicht das einzige Bundesland, in dem ein Immobilienkauf Nebenkosten nach sich zieht, die nicht unerheblich sind. Mit ein paar einfachen Tricks lässt sich bei der Grundsteuer jedoch sparen.

Beim Kauf einer Immobilie fällt nicht nur der Kaufpreis an. Die Kaufnebenkosten können einen erheblichen Teil des Gesamtpreises ausmachen – vor allem nach den Erhöhungen der Grunderwerbsteuer. Gegebenenfalls lässt sich hierbei jedoch einiges sparen. Die gängigste Methode, die Grunderwerbsteuer zu sparen, ist das Herausrechnen des beweglichen Zubehörs. Grundlage für die Besteuerung ist der Wert des Grundstücks sowie des darauf stehenden Hauses. Kaufen Sie eine Immobilie, die mit einer Einbauküche ausgestattet ist, ist diese nicht Bestandteil des Grundstückswertes. Dementsprechend sollten Sie im notariellen Kaufvertrag jegliches bewegliches Zubehör unter Nennung seines Wertes aufführen lassen. Neben einer Einbauküche können das eine Saune, eine Markise, ein Gartenhaus, Gartengeräte oder nicht fest installierte Regale oder Schränke sein. Verfügt der Verkäufer noch über die Kaufbelege, sollten Sie ihn um Kopien bitten, um dem Finanzamt gegenüber den Wert des beweglichen Zubehörs nachweisen zu können. Ansonsten gilt als Faustregel, dass dieser eine Höhe von 15 % des Gesamtkaufpreises nicht übersteigen sollte. Bevor Sie den Notarvertrag unter Angabe des beweglichen Zubehörs abschließen, beraten Sie sich mit Ihrer Bank, um zu klären, welche Auswirkungen das Herausrechnen gegebenenfalls auf den Wert des Grundstücks als Sicherheit hat und welche Auswirkungen sich für die Beleihung ergeben können.

Trennung von Grundstückskauf und Bauleistungen

Eine weitere Möglichkeit, Grunderwerbsteuer zu sparen, besteht in der Trennung von Grundstückskauf und Hausbau. Wer langfristig vor hat, ein Haus zu bauen, kann durch den rechtzeitigen Kauf des Grundstücks Steuern sparen. Voraussetzung hierfür ist, dass gesonderte Verträge bestehen. Sie schließen demnach einen Kaufvertrag, das nur das unbebaute Grundstück zum Vertragsgegenstand hat. Der Verkäufer des Grundstücks darf hierbei NICHT mit der Firma identisch sein, die später Ihr Haus errichtet, da es sich ansonsten um ein „einheitliches Vertragswerk“ handelt. Zwischen dem Kauf des Grundstücks und den erbrachten Bauleistungen muss zudem etwas Zeit (man geht von rund sechs Monaten aus) vergangen sein. Auf die Bauleistungen fällt Mehrwertsteuer an, eine Doppelbesteuerung durch eine zu zahlende Grunderwerbsteuer kann derart aber vermieden werden.

Grunderwerbsteuer absetzen

Haben Sie bereits ein Grundstück erworben und erzielen daraus steuerpflichtige Einkünfte, zum Beispiel aus der Vermietung, können Sie die Grunderwerbsteuer im Rahmen der Anschaffungskosten absetzen. Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Herstellungskosten, die Sie absetzen können. Zu den Herstellungskosten zählt der Kaufpreis, die Maklergebühr sowie gegebenenfalls die Kosten für Bauleistungen inklusive Handwerkerleistungen, Leistungen von Architekten, Schornsteinfegern, Vermessungsbüros etc. Auch die Kosten für Notar und Grundbucheintragungen, Arbeiten an Außenanlagen, Versicherungen, Anschlüssen usw. werden zu den Herstellungskosten hinzugerechnet. Bewohnen Sie eine Immobilie selbst, können Sie die Grunderwerbsteuer jedoch nicht als Anschaffungskosten absetzen. Vermieten Sie einen Teil des Hauses, sei es eine Einliegerwohnung oder einzelne Räumlichkeiten, können Sie die Grunderwerbsteuer anteilig geltend machen. Bewohnen Sie die Immobilie nicht, nutzen Sie aber geschäftlich, indem Sie Ihr Unternehmen darin führen oder hier als Freiberufler arbeiten, können Sie die Grunderwerbsteuer im Rahmen der Betriebsausgaben geltend machen.

Befreiungen von der Grunderwerbsteuer

Unter bestimmten Voraussetzungen sieht das Gesetz Befreiungen von der Grunderwerbsteuer vor. Dies gilt beispielsweise für den Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Verkäufers und zwischen Personen, die mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt sind, also den Eltern oder den Kindern. Den Kindern gleichgestellt sind hierbei Stiefkinder. Die Befreiung greift auch, wenn es sich um frühere Ehegatten handelt und die Veräußerung der Immobilie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung stattfindet. Die Steuerbefreiung gilt allerdings nicht für den Grundstückserwerb unter Geschwistern.

 

Quellen:

Faßbender/Grauel/Ohmen/Peter/Roemer/Wittowski: Notariatskunde. Merkur Verlag, Rinteln 2011.

Borrosch/Konz: KONZ. Das Arbeitsbuch zur Steuererklärung 2011/2012. Knaur Taschenbuch Verlag, München 2011.

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