Bereits wenn der Vertrag für eine Immobilie unterzeichnet ist, atmen beide Parteien in der Regel auf. Nun kann doch eigentlich gar nicht mehr wirklich etwas schief gehen, oder etwa doch? Gerade Verkäufer stellen sich die Frage, ob sie nach der Schlüsselübergabe noch mit bösen Überraschungen rechnen müssen.

Die Trennung von einer Immobilie kann für den Verkäufer durchaus ein schwerer Verlust sein. Gerade dann, wenn dieser besonders lange in dem Haus oder der Wohnung gelebt hat, dann ist die Immobilie mit Erinnerungen verbunden. Viele Verkäufer gehen vor der Schlüsselübergabe noch einmal durch die Räume, lassen diese auf sich wirken und nehmen Abschied. Viele Verkäufer glauben, wenn der Vertrag unterzeichnet wurde, dann gehen alle Rechten und Pflichten in Bezug auf die Immobilie an den Käufer über. Doch gerade bei später auftretenden Mängeln gab es schon den einen oder anderen Rechtsstreit.

Mängel – muss wirklich der Verkäufer haften?

Aus Sicht des Käufers scheint der Fall klar zu sein: Mängel, die beim Kauf noch nicht ersichtlich waren, nach dem Verkauf jedoch auftreten, müssen durch den Verkäufer behoben werden. Schließlich scheinen diese ja schon vorher da gewesen zu sein und vielleicht hätte man in diesem Fall die Immobilie gar nicht oder nur zu einem günstigeren Preis gekauft. Schimmel oder verstopfte Leitungen gehören zu den häufigsten Mängeln, die nach dem Kauf entdeckt werden.

Tatsächlich ist der Verkäufer rechtlich dazu verpflichtet, die Funktionsfähigkeit der Versorgungsanlagen bei Verkauf zu gewährleisten. Das bezieht sich auf die zur Verfügung Stellung von Kalt- und Warmwasser, die Abwasserversorgung sowie die Elektrizität und die Heizungsanlage. Dies bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer für neue Anlagen sorgen muss.

Gekauft wie gesehen – auch bei den Immobilien

Auch bei den Immobilien gilt der Grundsatz, dass hier gekauft wie gesehen wird. So lange es nicht anders vereinbart wird, muss der Verkäufer keine Reparaturen durchführen lassen.

Für den Käufer ist es daher wichtig, direkt bei der Besichtigung auf Mängel zu achten. Diese können dann im Vertrag vermerkt werden. Häufig wird sich auf einen Ausgleich der Mängel durch eine Senkung des Kaufpreises geeinigt. Die Mängelliste ist bindend und sollte im Interesse des Käufers und auch des Verkäufers unbedingt gewissenhaft geführt werden. Gerade für den Verkäufer kann die Mängelliste wichtig werden, wenn der Käufer später behauptet, die Mängel vorher nicht gesehen zu haben und auf arglistige Täuschung setzt.

Arglistige Täuschung – der Haftungsfall des Verkäufers

Auch wenn der Verkäufer bei nach dem Kauf auftretenden Mängeln im Grunde nicht haftbar gemacht werden kann, gibt es dennoch eine Ausnahme. Handelt es sich um ein arglistiges Verschweigen der Mängel, so müssen diese auch nach der Vertragsunterzeichnung und der Schlüsselübergange behoben werden. Die Rechtsprechung legt hier deutlich fest, welche Mängel offengelegt werden müssen. Dies sind unter anderem:

  • Denkmalschutz des Gebäudes
  • Pilzbefall
  • Asbest
  • Bestehende Gefahr einer Überflutung
  • Fehlende Genehmigungen für das Gebäude
  • Schäden durch Feuchtigkeit

Auch wenn bereits Sanierungen stattgefunden haben, so muss dies an den Käufer weitergegeben werden.

Hinweis: Eine Haftung, auch für arglistig verschwiegene Mängel, ist nach einem Zeitraum von fünf Jahren nach der Übergabe nicht mehr notwendig.

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